婚姻利益与婚姻负担的合理分配

厦门大学法学院博士研究生
福建格律律师事务所律师　　李智　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

婚姻是社会发展过程中最能体现或最得到人类文明认可的男女结合的形式，一方面，它满足了最基本的男女的结合的需要和繁衍后代的需要，另一方面，它使每个社会人（男人和女人）在婚姻关系中更能实现各自完整的身份和人格。同时，我们也可以看到，不论是婚姻生活各方的身份特征决定了各自应该享受的婚姻权益，还是婚姻关系的契约性决定了婚姻关系中的双方当事人所应承担的权利和义务，在婚姻关系中，双方当事人会享受到婚姻利益，同时，又不可避免地承担婚姻负担，如何正确看待二者的关系，如何正确分配二者的比例，如何使自己更充分地享受婚姻利益，更无怨甚至更愉快地承担婚姻负担，是每个处在婚姻中的人应面对的问题，也是每个婚姻成败的关键。
勿庸置疑，婚姻对于一个人乃至社会的发展有着不可替代的作用，它是人类得以有序发展的基础，没有婚姻，人类照样可以延续，但在现代文明社会中，一个没有婚姻为保证的后代繁殖显然于本人、于后代、于社会都是不利的，一个人于婚姻中可以使自己的身份有人格得以完整，满足了自己为人夫、为人妻、为人父、为人母等等愿望，从而使自己的社会身份完整；同时，婚姻生活、家庭生活所给予一个人的稳定性是任何社会关系均无法替代的，在这种稳定生活的保证下，一个人能够承担更为多样的社会责任，更有利于实现自己的能力最大化；另外，婚姻生活在心理上及经济上（夫妻共同财产制度）均给予双方强有力的支持，婚姻家庭生活中的各方相互间的支持应该讲是最无私、最体贴、最不计较得失的了，从而使得一个人在面对较大社会压力时能够最终从容应对，也就是我们平时所说的“家庭是个避风港”。
因此，婚姻利益与一个人来说是显而易见的，但同时，婚姻关系做为一个身份关系与契约关系的混合体，其权利与义务关系的对等的特性体现的更为明显，一个人在获取婚姻利益的同时，必然要承担因为婚姻而产生的额外的负担。你获得稳定生活的同时，就承担了维护家庭平稳的负担，你完成身份完整的同时，又承担了因为身份完整而带来的相应的负担，你要照顾夫（妻），要抚养子女，要赡养双方的父母，另外，联姻在给你带来利益的同时（增加了你的社会关系），同时，你要负担处理这些社会关系的责任。还有，更为不幸的是，如果你进入了一个你认为不美满的婚姻，则会使自己感到婚姻给你带来了无穷的负担。
婚姻利益与婚姻负担的对等决定了任何人不可能只享受婚姻利益而回避婚姻负担，也不可能只承受婚姻负担而不享受婚姻利益，甚至我们可以说，一个人想多享受婚姻利益而少承担婚姻负担都是不可能的。这里应该说只存在两个问题，一个是如何看待婚姻利益和婚姻负担，这于每个人是不相同的，有一个个人感知的问题；另一个问题就是在自我感知的前提下，如何合理负担，这是一个维护婚姻平衡的方法和方式的问题。
首先我们来看第一个问题，正如本文上面所谈到的婚姻利益与婚姻负担的内容，婚姻利益与婚姻负担应该是相互为基础的，从一定程度上说，因婚姻关系产生的一个社会行为或社会关系，有时你既可以把它看作婚姻利益，又可以把它看作婚姻负担。比如，婚后要不要小孩，有了孩子，你可以看成是婚姻送给你的礼物，又可以看成是带给你的负担。婚姻共同财产的使用，你既可以把它看成是一种集合的理财方式，使你更合理更科学的安排生活，又可以看成是一种对你纯个人财产的掠夺。因此，作为婚姻成败的关键，正确看待婚姻利益与负担是合理分担的前提。当你感觉利益多而负担少的时候，也就是你对婚姻满意的时候，相反，当你感觉负担多而利益少的时候，你于婚姻的感受可能就已经不太好了。因此，对于婚姻利益与负担看法的自我检讨，也是检测婚姻质量的一个重要标准，同时，在自我感知婚姻利益与婚姻负担的同时，双方的沟通也是极其必要的，有利于相互了解各自的感受，从而使自己更合理地分配或分担对方的负担。
合理分配婚姻利益与婚姻负担，首先对于各自身份产生的责任和负担应当各自负担，对于婚姻利益与负担各自看法虽有不同，但有的大的方面应该是共识的，为人夫应该如何如何，为人妻应该怎样怎样，这些方面应该说对于每个人来讲是于婚前既应做的思想上的准备，既对于婚姻带来的社会角色的变化应有充分的认识，婚后则应及时地进入角色，承担相应的义务。其次，应根据各自的生活能力和工作能力决定各自应该承担的家庭责任，也就是我们通常说的家庭分工，这里的分工是由社会状态、家庭要求、每个人的生活习惯和能力所决定的，应该讲，家庭主妇、丁克家庭的出现即是社会发展和家庭生活要求的结果。另外，婚姻中很难说一方的过错大小，谁得利多，谁负担少，应尽可能地给以对方以心理支持，于无声处化解双方的负担，应将家庭生活看做一个整体，尽可能从婚姻中获取取婚姻利益，在婚姻的对等性中的将利益体现地更为充分。比如，婚姻的稳定性也许使你有时感受到个人自由的相对约束，但你更应多地体会到一个稳定的生活状况是人的一个长期的追求，是生活愉快的持久剂。你便会更好地处理好这二者之间的关系。最后，更为重要的是，我们应该看到，婚姻利益与负担的说法是完全建立在一种社会科学的角度来看待，我们更应看到，现代婚姻中存在的一个重要元素??爱情，它能够帮助多享受婚姻中的利益。
总起来说，婚姻关系中的身份关系与契约关系，决定了婚姻利益与负担的双重性和对等性，而如何合理分配二者的关系，决定于每个人的个人感知和在此前提下的自我调试，因此，维持一个好的婚姻状态，就应该充分享受婚姻所带来的利益，而将所谓地的婚姻负担也看作一种婚姻利益来享受，正如一首歌里欢快地唱到：“让我为你洗洗碗。”


商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦，从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序，促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。