提示：随着房价的不断上涨，不动产成为家庭主要财产的争夺目标，笔者在代理几起腾房案件中，适时激活了法律冷条款，利用物权法规定的除斥期间，建议法庭妥当化解腾房纠纷。
　　　【案情简介】
原告系被告之继母，因家庭矛盾引起争议，原告要求被告腾房，且一并起诉了被告之未成年的女儿，理由是原告自己是房屋的所有权人，有权要求他人腾房，一审判决被告腾房，二审发回重审，重审待判。
【无争事实】
　　　1、讼争房屋的性质是已购公有住房；已生效判决确认被告对诉争房屋享有居住权，原告无权要求其搬离；
　　　2、被告之女自1993年居住诉争房持续至今；
　　　3、被告之女是未成年人；
　　　4、1999年成本价房改前，被告一家人均在此房居住，与原承租人之间形成共居关系；
　　　5、被告的户籍始终在此房内，在本市内没有其他住房，无固定收入，无力购置房产，不具备腾房条件。
　　　6、涉案房屋房改时，是被告出资购买，虽然产权登记在原告名下，但被告并未放弃居住利益；
　　　【法理辩析】
　　　被告系原公有住房的合法居住人，已有生效判决确认，被告之女系未成年人，由被告抚养监护，根据未成年人保护法规定，未成年期间，任何家庭成员无权要求未成年人搬出监护人房屋。
　　　居住权是保障家人基本生存需要，在居住人未发生妨害物权所有人基本权益的前提下，所有权人无权主张腾房，物权的支配不得侵害到人的基本生存权益，就是法理基本精神的体现，也是司法裁判以人为本的底限及保障人权的宪法原则的体现。
　被告长期居住此房，取得共居人资格：依据《北京市公房管理规定》，1999年房改前，被告是与公房承租人巨双喜共同居住的家庭成员，系合法共居人。
　　　2、公有住房性质上是国家分配的福利：《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（十八）规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人独有的权利。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
　　　房改目的是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房供应体系，《决定》规定向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，解决住房困难，保持社会稳定和政治安定，减轻社会负担。
原告机械地以“谁取得产权谁就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维是错误的，与国务院房改及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定有同样规定，原告主张房产证写谁名字，谁就有权让他人腾房，这样的认识于法有悖，不应得到支持。
4、北京高院对享有居住权的人不得判令腾房有明确的司法批复：
　　　北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）。你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红、刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住，亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。
　　　参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条，共同居住人的相关权益应当得到法律保护。全案客观事实表明，诉争房由公房转为产权房，原告以较小的对价取得房屋产权，共同居住人被告及女虽然不能成为房屋的所有权人，但没有明确放弃居住权，不能因此排斥被告及未成年人在房屋内的居住权。
　　　生存权是最基本的人权，宪法明确规定尊重和保护公民的基本人权，原告不让被告居住房屋，事实上剥夺了其最基本的生存权。
　　　民事诉讼以解决纠纷、定分止争、保障权益为目的，在个案中社会效果不能忽略，我们不能直视更多的人无家可归而无动于衷，更不能在僵化司法理念指导下对此种形势推波逐澜。
　　　根据司法实践规定，在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对房屋具有共同居住的权利，破解这一难题主要看家庭成员关系、是否有腾房条件、共居时间长短等情况。原告在取得公房时，除承租代表人外，同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有或共居关系。“审判实践中房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多，法院裁判时一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，应驳回原告的诉讼请求（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）”。
　　　北京市第二中级人民法院《公房、房改房及经济适用住房纠纷案例答疑》中明确，已购公房的购买人不得独自使用，无权要求同住人搬离此房，已购公有住房属于特殊房屋，带有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的来源不同于商品房和普通私房，所以，其产权的确定也有别于商品房和普通私房，通过来源最终确定使用权。
　　　世界不同法域国家和地区，一般都明确规定“保障基本人权所必需的居住房屋豁免执行”（摘自最高院民商事疑难案件裁判观点），尽量将住房人的痛苦降到最低，不允许对不动产过度执行。司法诉讼以解决实际问题为目的，以保障基本人权和平衡利益关系为目标。所有人对占有人提起物权保护之诉，占有人同时对所有权人有权提出占有保护抗辩，法律最终在维护秩序和保护权利之间实现价值目标的平衡。
　　
　　　【除斥期间】
　　　
　　《物权法》第二百四十五条：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
北京市第二中级人民法院民一组：
你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的想有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红。刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。刘士奎在以成本价取得该房屋产权之后，本应有权向刘毅收取一定的房屋使用费，但由于刘士奎与刘毅并未就房屋使用费达成协议，且双方之间不属一般意义上的房主房客关系，故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。对于今后的房屋使用费，双方但是人应通过协商确定，协商不成，可另行解决。
此复。
－－北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）


海南省海口市人大常委会


海口市人民代表大会常务委员会关于修改《海口市出租汽车客运管理条例》的决定

（2011年9月1日海口市第十四届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2011年9月28日海南省第四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 2011年10月8日海口市人民代表大会常务委员会公告第24号公布 自公布之日起施行）



海口市第十四届人民代表大会常务委员会第三十八次会议决定对《海口市出租汽车客运管理条例》作如下修改：

一、将第五条第二款和第四十七条第一款中的“人事劳动保障”修改为“人力资源社会保障”。

二、第九条第二款修改为：“从事出租汽车营运，应当依照国家有关规定和本条例规定，经行政许可取得出租汽车经营资格证、车辆运营证和驾驶员客运资格证。

“禁止无出租汽车经营资格证、车辆运营证和驾驶员客运资格证从事出租汽车客运活动。”

三、第二十条第一款修改为：“经营者应当依法与所招聘的驾驶员签订劳动合同，并依法为驾驶员缴纳养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险费。”

四、增加一条作为第二十一条：“出租汽车驾驶员应当持有以本人实名登记的客运资格证及服务质量监督卡，驾驶经营者核准的车辆上岗营运。

“驾驶员身份证、客运资格证及服务质量监督卡应与准驾车辆一一对应，并报市公交客运管理机构备案。”

五、将第二十三条和第二十四条合并为第二十四条，修改为：“经营者或者驾驶员不得转让、出租、出借出租汽车经营资格证、车辆运营证或者驾驶员客运资格证，不得将出租汽车交给无出租汽车驾驶员客运资格证的人员从事客运经营活动。”

六、第二十七条增加一款作为该条第二款：“驾驶员在营运过程中应当自觉接受市交通部门和市公交客运管理机构对其服务质量的监督检查,防止出现服务质量事件。”

七、第三十一条修改为：“市公安机关交通管理部门应当根据道路安全、畅通和方便乘客的原则，会同市交通部门在城市有条件的道路上合理划定出租汽车临时停靠点。市公安机关交通管理部门和市交通部门按照各自职责对临时停靠点进行管理。”

八、第三十三条修改为：“市交通部门在监督检查过程中，对违反本条例第二十三条、第二十四条、第二十七条、第二十八条规定的经营车辆，可以暂扣其车辆运营证；没有车辆运营证又无法当场提供其他有效证明的，可以暂扣其经营车辆，并依法作出处理决定。

“市交通部门暂扣车辆应当出具暂扣凭证并妥善保管，不得收取或者变相收取保管费用，不得使用暂扣车辆。市交通部门依法进行处理后，应当及时通知当事人领回有关车辆或证件。

“暂扣的违法车辆，达到国家规定的强制报废标准的，由市交通部门移交公安机关依法进行报废处理；逾期未接受处理且未达到国家强制报废标准的，由相关部门依法处置。”

九、第四十条第一款修改为：“违反本条例第九条规定，无出租汽车经营资格证、车辆运营证从事出租汽车客运经营活动的，由市公交客运管理机构责令停止经营，没收违法所得，按每辆车处5000元以上3万元以下的罚款。”

十、第四十一条第（二）项修改为：“（二）违反本条例第二十四条规定，转让、出租、出借出租汽车经营资格证或车辆运营证的。”

十一、第四十二条修改为：“违反本条例第二十三条第二款规定，非本市出租汽车从事起点和终点均在本市行政区域内的客运活动的，由市公交客运管理机构责令停止经营，按每辆车处1000元以上5000元以下的罚款；载客进入本市行政区域，乘客下车后显示空车待租标志或者重新载客的，由市公交客运管理机构责令改正，处400元以上2000元以下的罚款。”

十二、第四十三条修改为：“经营者或驾驶员违反本条例第二十四条规定, 出租、出借驾驶员客运资格证，或者将出租汽车交给无驾驶员客运资格证的人员从事客运经营活动的,由市公交客运管理机构责令改正，处400元以上2000元以下罚款；情节严重的，由市交通部门吊销有关证件。”

十三、第四十五条修改为：“驾驶员违反本条例第二十一条规定，或者违反本条例第二十七条第一款第（一）、（三）、（六）、（七）、（九）项规定的，由市公交客运管理机构处400元以上2000元以下罚款；情节严重的，由市交通部门吊销其客运资格证。违反本条例第二十七条第一款其他规定，或者违反本条例第三十二条规定不配合监督检查的, 由市公交客运管理机构处100元以上500元以下的罚款。

“驾驶员在营运过程中出现服务质量事件的,由市公交客运管理机构暂扣客运资格证，重新培训考核直至合格。”

十四、增加一条作为第四十九条：“本条例所称服务质量事件，是指出租汽车驾驶员在营运过程中,违反有关出租汽车服务国家标准中关于服务的规定，拒绝为特殊人群提供特殊服务,或者在机场、火车站等大型客流聚散地拒载、甩客、宰客、私揽他人同乘以及绕道多收费等行为,被曝光或者被投诉并经核实,社会影响较差的服务事件。”

十五、将第二十一条、第二十二条分别改为第二十二条、第二十三条。将第四十九条改为第五十条。

本决定自公布之日起施行。

《海口市出租汽车客运管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。