农业部 中国人民银行


农业部、中国人民银行关于下发《农村合作基金会清产核资工作指导原则》的通知
农业部 中国人民银行



为了贯彻《国务院办公厅转发整顿农村合作基金会工作小组清理整顿农村合作基金会工作方案的通知》（国办发〔1999〕3号）的精神，参照财政部、农业部关于农村集体资产清产核资和国家税务总局关于农村信用社清产核资的有关规定，结合农村合作基金会的实际情况，现对农
村合作基金会清产核资工作中的有关问题，提出如下指导原则：
一、清产核资的目的，是为了全面彻底查清农村合作基金会的资产负债及财务情况，为分类处置提供真实可靠的依据。
二、农村合作基金会清产核资的范围是，经农业主管部门和政府及其他有关部门批准设立的农村合作基金会（含县、市联合会）。
三、清产核资的组织。按照国办发（1999）3号文件的要求建立清产核资小组，组织进行农村合作基金会的清产核资工作。清产核资小组要严格按照有关规定，公正、合理地组织开展清产核资工作。对于农村合作基金会的债权、债务要逐笔核对落实，做到帐据、帐表、帐实、内外
帐相符。
四、清产核资的内容，包括农村合作基金会帐内帐外的全部资产、负债及所有者权益，并重点清查当年的财务收支情况。
五、各项放款（包括拆出资金，下同）的清查和评估。清查及评估的范围，包括帐内帐外的所有放款。要按照《贷款通则》的规定，逐笔与借款人核对落实，凡已实际形成的呆帐，经过确认后，应从呆帐准备金中核销，不足部分可冲销各项积累。机关干部和职工的借款，应由当地政府
组织在清理期间全部收回；各级政府在农村合作基金会的借款、各项财政性借款、村社用于公益事业的借款不要简单作为呆帐，可区别情况，用多种办法处理，包括与集体和单位存款等额剥离，但不得转入农村信用社。
六、实际形成呆帐的认定。呆帐系指根据借款人的清偿能力或法律规定，确认已无法收回的放款。实际形成的呆帐，不仅包括帐面反映的呆帐，还要包括经过清查确实已经形成的呆帐。各地可参照财政部《关于国家专业银行建立贷款呆帐准备金的暂行规定》（〔88〕财商字第277
号）、国家税务总局《农村信用合作社贷款呆帐核销暂行规定》（国税发〔1996〕225号）有关金融企业和农村信用社呆帐认定和处置的有关规定，结合当地实际具体明确呆帐的范围和认定标准。在呆帐界定的过程中，对于不好界定或有争议的放款，要由清产核资小组提出意见，经
县（市）人民政府审核，报上一级人民政府和人民银行认定。
七、固定资产的清查和价值重估。对固定资产的清查，包括帐内帐外的所有固定资产。固定资产的价值一般可不再进行价值重估。但对于固定资产较多且与现行价值偏离较大的，也可以参照国家规定的《城镇集体企业清产核资固定资产重估统一标准目录》和有关规定由清产核资小组委
托具有评估资格的中介机构进行评估。
八、各项存款的清查。各项存款包括存款化股金和代管资金，要逐笔、逐户查清。
九、各项应收、应付款项的清查。应收款项要逐户核对落实，确定是否能够归还。凡确定为无法收回的，都要列为坏帐予以冲销。应付利息要重点查清是否参照农村信用社有关规定提足，没有提足的，要予以补提。
十、财务的清查。对于农村合作基金会当年的财务收支情况进行重点清查。为了正确地反映农村合作基金会的经营成果，要以清产核资时点为期，组织年度中期财务决算。
十一、认真认定清产核资结果，确保农村合作基金会清产核资结果真实准确。清产核资结果经过认定以后，发现新的资产和负债，应由当地政府负责处置，不得转入农村信用社。
十二、资产大于负债的计算。资大于债的计算公式：资产总额－呆帐＋呆帐准备金－坏帐＋坏帐准备金〉负债总额。



1999年5月6日
上海市房地产交易中心


上海市房屋售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建商品房和存量房屋售后包租管理制定本试行办法：
一、房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位（以下简称出售人），在其投资建造的商品房或存量产权房屋（以下简称房屋）出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行
为。
二、凡出售人按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须向购房人提供相应的担保。
三、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内销商品房或内销存量产权房屋（以下简称内销房屋）售后包租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
四、房屋售后包租，出售人应与买受人同时签订“商品房出售合同”或“房屋买卖合同”（以下简称出售合同或买卖合同）和“房屋售后包租合同”（以下简称包租合同）。双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格，售后包租的价格折减金额或租金回报
金额，包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容：
1．包租双方当事人的姓名或者名称及地址；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋出租及转租的约定；
7．房屋修缮责任；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
五、包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订，也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或买卖合同及包租合同签订后，双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件，并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。
七、在包租期间，包租人应以代理出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
八、包租人在包租期间，享有并承担包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务，但包租合同另有约定的除外。
九、包租期内，售后包租的房屋出租，包租人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
十、房屋租赁合同签订后，包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，包租人除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市或区、县房地产交易中心
登记的包租合同。
十一、售后包租的房屋出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。
十二、包租期内，包租人与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向仲裁机构或仲裁向房屋所在地人民法院起诉。
十三、本办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日