租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）

作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六

摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
吉林省延边朝鲜族自治州人民政府


州人民政府关于印发《延边州影响和损害经济发展软环境行为责任追究暂行办法》的通知

延州政发〔2009〕3号


各县、市人民政府，州政府各委办局：

　　《延边州影响和损害经济发展软环境行为责任追究暂行办法》已经2009年1月13日州政府第14次常务会议讨论通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年二月十日

延边州影响和损害经济发展软环境行为责任追究暂行办法


第一章　总　则

　　第一条　为加大软环境整治力度，有效解决影响和损害我州经济发展的各种行为，消除经济发展障碍，建立为民、务实、清廉的责任型、服务型、法治型和效能型机关，根据《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国行政监察法》、《行政机关公务员处分条例》、《吉林省行政问责暂行办法》、《吉林省行政执法监督办法》等有关法律、法规，结合我州实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于延边州行政区域内各级行政机关、受行政机关委托履行管理公共事务职能的单位、组织以及法律法规授权的组织的工作人员。

　　第三条　本办法所称损害经济发展软环境行为，是指因不履行或不正确履行职责，包括行政不作为、乱作为和慢作为，对经济发展软环境造成不良影响的各种行为。

　　第四条　坚持实事求是、公平公正、权责统一，教育与惩戒相结合，责任追究与奖惩、任免相结合，责任追究制与行政首长负责制相结合的原则。不得用责任追究代替行政处分或者刑事处罚。

第二章　责任追究的范围

　　第五条　行政事业性收费中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）未经法定程序批准，擅自增加或设立收费项目、改变收费标准的；

　　（二）行政事业性收费不严格执行有关收费批准文件规定的标准，或超标准、超范围收费的；

　　（三）不出示收费许可证件、不具备收费资格、不开具合法收据或不使用法定部门制发的专用票据而收费的；

　　（四）被收费单位或个人对收费有异议时，不告知法定救济权利和途径的；

　　（五）其他乱收费的行为。

　　第六条　行政监督检查中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）无法定依据或者不出示有效资格证件实施监督检查的；

　　（二）超越法定权限实施监督检查的；

　　（三）不按法定程序、时限实施监督检查的；

　　（四）放弃、推诿、拖延、拒绝履行监督检查职责的；

　　（五）对检查中发现的违规违纪违法行为不依法制止、纠正，或者不移交有关部门处理的；

　　（六）其他违反规定实施行政监督检查、损害被检查对象合法权益的行为。

　　第七条　行政处罚过程中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）违反法定程序实施行政处罚，无法定依据或者超越法定时限，随意实施行政处罚、采取强制措施的；

　　（二）未出示有效执法证件，不具备行政执法资格，无处罚依据、标准、程序，擅自设立处罚种类或改变处罚幅度，乱用行政处罚裁量权的；

　　（三）因企业或个人对执法部门的执法行为提出异议而加重处罚、刁难勒卡或打击报复的；

　　（四）未使用规定罚没票据或一人单独执罚，以及向执法单位及人员下达罚款指标的；

　　（五）未向企业尽告知义务及其法定救济权利和途径，以及未按有关法律、法规给予必要整改时间的；

　　（六）使用、丢失或扣押、损毁、擅自处理当事人财物，给其造成损失的；

　　（七）违反“票款分离”和“收支两条线”规定，擅自截留、挪用、处理罚没收入或扣押财务账册的行为；

　　（八）其他违反规定的行政处罚行为。

　　第八条　违反减轻企业负担有关规定的下列行为之一，应对责任者实行责任追究：

　　（一）向各类企业征收、摊派或者索要款物，变无偿服务为有偿服务，收取咨询、信息、检测等费用的；

　　（二）强行服务收费、搭车收费，或以评比先后顺序要求企业进行非自愿性赞助，强制企业参加各类社团组织的评比、排序、授牌以及研讨、考核、培训等活动，强制企业订阅报刊、购买图书和做广告的；

　　（三）对法定的减、免、缓及出口退税等收费、税收优惠政策，擅自增加条件的；

　　（四）以各种名义无偿占用或者变相占用企业财物，违反规定对各类企业进行检查或者借检查名义刁难勒索，借办班之机违规收费的；

　　（五）利用职务或者工作上的便利，将应当由本人及其亲属支出的费用，到企业或下属单位报销的；

　　（六）其他违反减轻企业负担有关规定的行为。

　　第九条　行政职能转变过程中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）继续或变相施行已废止的法律法规、规章及其它规范性文件的；

　　（二）擅自或越权制定违反国家和省、州改善经济发展软环境有关规定文件的；

　　（三）违反规定干预市场流通，或者对干预行为纵容、包庇的；

　　（四）利用职权，强买强卖、强揽业务、搭配销售、垄断经营、指定交易、妨碍或限制公平竞争的；

　　（五）违反规定干预企业的生产经营活动，侵犯企业经营自主权的；

　　（六）不按规定与下属中介机构脱钩，违规委托中介机构、下属单位或者其他组织代行行政许可管理权或从事行政许可代理活动的；

　　（七）违反规定要求、强迫或变相强迫企业接受指定中介服务的行为。

　　第十条　在规范招投标管理工作中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）使用非国有资金从事商品房、经济适用房、职工集资住房建设项目，或者非公有制和国有控股企业自筹资金建设的各类工程项目，强迫企业招标投标的；

　　（二）利用职权，垄断招标、投标或搞暗箱操作的；

　　（三）利用职权，向企业指定商品供应商或服务商行为的；

　　（四）其他在规范招投标管理工作中应当追究的行为。

　　第十一条　行政审批制度改革中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）擅自设立审批事项，或者对已经取消的审批事项继续实施审批，以及超越职权、违反法定程序审批的；

　　（二）不按规定公示依法应当公示的事项，或者未按规定一次性告知申请人补正全部内容的；

　　（三）在受理、审查、决定行政审批过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；

　　（四）不履行对社会、公众公开承诺的；

　　（五）依法应当举行听证而不举行听证的；

　　（六）对按规定应该纳入政务大厅或一站式办公场所集中办理的行政审批、收费等事项而不纳入，或者已纳入事项仍在政务大厅外办理的；

　　（七）对纳入政务大厅或一站式办公场所集中办理的事项，违反有关政务公开、运行方式、工作纪律、工作要求等办理规定，或无正当理由不予办理、拖延办理，造成严重后果的；

　　（八）其他违反有关行政审批管理规定的行为。

　　第十二条　在履行岗位职责过程中有下列行为之一，应当对责任者实行责任追究：

　　（一）对群众投诉举报不按规定处理，对职责范围内的事项应当受理不受理，或者不按规定时限办理完毕的；

　　（二）擅自创设行政许可、设置行政许可前置条件、滥用行政许可裁量权的，或在规定期限内，不做出准予行政许可决定、乱许可的。

　　（三）对当事人符合法定条件申请颁发、变更许可证和执照，不予受理或拒绝办理的；

　　（四）对有法定依据提请支持、配合、协助的有关事项不支持、不配合、不协助，或者消极应付，推诿扯皮，贻误正常工作的；

　　（五）故意刁难管理服务对象，不给好处不办事，给了好处乱办事的；

　　（六）服务态度差，生冷硬横，接待不热情，服务不周到，告知不详细，解读不耐心的；

　　（七）思想僵化，服务经济发展意识不强，不讲策略，遇事照抄照搬照传，不会主动化解职责范围内的困难和矛盾的；

　　（八）工作纪律涣散、秩序混乱，无故空岗、缺岗，出现工作时间不务正业，上网聊天、玩游戏，非公务饮酒或酗酒等行为的；

　　（九）政令不畅、有令不行、有禁不止、不顾大局、各行其是、为所欲为的；

　　（十）其它不履行岗位职责造成不良影响或后果的行为。

　　第十三条　《吉林省行政执法监督办法》和《延边州行政过错责任追究办法》规定的其他应实施责任追究的行为。

第三章　责任追究的责任划分

　　第十四条　责任追究分为追究直接责任和间接责任，有本办法第二章所列行为的，除追究承办人的直接责任外，还应追究所在单位行政首长的行政责任。

　　第十五条　批准人批准的事项，导致行为不良后果发生的，批准人负直接责任。因承办人弄虚作假、徇私舞弊或者工作失误，致使批准人不能正确履行职责，从而导致行为不良后果发生的，承办人负直接责任。

　　第十六条　承办人未经批准人批准，直接作出具体行政行为，导致行政不良后果发生的，承办人负直接责任。承办人不按照批准人批准事项实施具体行政行为，导致行政不良后果发生的，承办人负直接责任。

　　第十七条　因指令、干预而导致行政不良后果发生的，发出指令、干预的行政首长负直接责任。

　　第十八条　集体研究作出的决定，导致行政不良后果发生的，行政首长负直接责任，持相同意见的人员负间接责任。

　　第十九条　因上级机关改变下级机关意见，导致不良后果发生的，上级机关行政首长负直接责任。

　　第二十条　2人以上（含2人）故意或者过失导致行政不良后果发生的，按个人所起的作用负相应责任。

　　第二十一条　本章所称批准人一般指行政首长。依照内部管理分工规定或者经行政授权，由其他人员行使批准权的，行使批准权的人员视为批准人。承办人一般指具体行政管理事项承办人员。

第四章　责任追究的方式和运用

　　第二十二条　损害经济发展软环境责任追究方式：

　　（一）告诫或者责令作出检查；

　　（二）通报批评；

　　（三）调离工作岗位；

　　（四）责令辞职；

　　（五）免职；

　　（六）辞退或者解聘；

　　（七）其它法律、法规和政策规定的责任追究方式。

　　以上追究方式可以单独使用或者合并使用。

　　前款第（三）、（四）、（五）、（六）项的责任追究，按照干部管理权限和有关规定程序办理。

　　本办法第二章所列行为构成违纪的，应当依据《行政机关公务员处分条例》等有关规定处理。同时，还要视情节实施责任追究。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　垂直管理部门按《吉林省行政执法监督办法》规定进行处理，并按有关程序向其上级主管部门通报情况。

　　第二十三条　对负有直接责任的人员，情节较轻的，给予告诫、责令作出检查；情节较重的，给予通报批评；情节严重的，给予调离工作岗位、责令辞职、免职、辞退或者解聘。

　　对负有间接责任的人员，情节较重的，给予告诫、责令作出检查；情节严重的，给予通报批评。

　　2人以上（含2人）故意或者过失导致行政不良后果发生的，按个人所起的作用和应负的责任实施责任追究。

　　第二十四条　有下列情形之一，应当从重处理：

　　（一）一年内被责任追究两次以上的（含两次）；

　　（二）隐瞒事实真相，干扰、阻挠、不配合调查的；

　　（三）打击、报复投诉人、证人及其他人员的；

　　（四）强迫、唆使他人违规违纪违法的；

　　（五）拒不纠正违规违纪违法行为的；

　　（六）在履行职责过程中有徇私舞弊、收受行政管理相对人财物、接受宴请、参加其提供的旅游和娱乐活动等行为的；

　　（七）其他造成恶劣社会影响或者严重后果的情形。

　　第二十五条　有下列情形之一，可以从轻处理：

　　（一）主动承认错误并及时纠正，未造成严重后果的；

　　（二）主动退出违规违纪违法所得的；

　　（三）对挽回或者减轻应追究责任事项可能造成的损害、损失、影响有立功表现的。

　　第二十六条　对于第二十四条、第二十五条所列情形的责任追究方式，应当在第二十二条规定的责任追究方式内从重或者从轻实施追究。

　　第二十七条　有下列情形之一，可免于行政责任追究：

　　（一）主动发现并及时纠正错误，未造成损失或者不良影响的；

　　（二）因适用的法律、法规、规章和内部管理制度未作规定或者规定不具体，无法认定行政工作人员责任的；

　　（三）因意外事件或者不可抗力因素致使行政不良后果发生的。

第五章　责任追究机构和程序

　　第二十八条　对影响和损害经济发展软环境行为实施责任追究的机构为州、县（市）整治和建设经济发展软环境领导小组和行政监察机关。主要履行下列职责：

　　（一）决定是否对损害软环境行为进行调查；

　　（二）审议调查或审理报告；

　　（三）做出处理决定。

　　第二十九条　各级整治和建设经济发展软环境领导小组办公室为涉软行为责任追究的办事机构，按照省、州政府确定的与行政监察机关合署办公的职能，主要履行下列职责：

　　（一）受理投诉、检举和控告；

　　（二）调查软环境投诉举报问题，查处破坏经济发展软环境的违规违纪违法案件；

　　（三）草拟调查报告，提出处理意见。

　　第三十条　调查处理损害软环境行为实行回避制度。参与调查处理人员与责任追究对象、投诉人有利害关系、可能影响公正处理的，应实行回避。

　　第三十一条　对责任追究对象的行为进行调查，应当由2名以上工作人员进行。接受调查的单位和个人应当如实提供情况。严禁以暴力、威胁、引诱、欺骗等非法方式收集证据。非法收集的证据不得作为责任追究的依据。

　　第三十二条　投诉受理范围：

　　（一）公民、法人和其他社会组织通过来电、来函、来人、网上投诉、检举、控告的；

　　（二）行政首长、监督管理机关、上级机关建议或要求调查追究的；

　　（三）在上级或同级人大、政府行政执法监督检查中，被认定有错误行为，要求调查处理的；

　　（四）人大代表、政协委员通过议案、提案等形式要求责任追究的；

　　（五）司法机关或者仲裁机构提出责任追究的；

　　（六）通过明察暗访发现的；

　　（七）有关部门移交的；

　　（八）其他渠道获取的。

　　第三十三条　投诉受理程序：

　　受理机关收到投诉后，应当予以登记，按照分级负责、归口管理的原则，并按规定程序采取自办、转办、交办等方式处理。

　　（二）对有本办法第二章所列行为，应针对不同情况，由不同的实施主体依据相应的法律规定实施责任追究。对负有直接责任或者间接责任的人员，由行政监察机关和软环境建设办公室直接受理，或责成任免机关进行调查处理。

　　（三）对有第三十二条（二）、（三）、（四）、（五）所列受理范围的，或性质严重、影响较大的重点投诉，由行政监察机关和软环境建设办公室直接进入责任追究程序。

　　（四）对各级政府领导人员实施责任追究，由上一级政府决定。对各级政府工作部门行政首长实施责任追究，由本级政府决定。

　　（五）转办、交办的投诉应在收到转、交办投诉之日起7个工作日内报告办理结果。不能如期报告办理结果的，应说明理由和办理情况，并向行政监察机关或整治和建设经济发展软环境领导小组办公室提出延期申请，经批准后按批准时限办理。对转办、交办的投诉推诿或拒不办理的，按照有关规定，给予承办部门和责任人通报批评或追究其行政责任。

　　第三十四条　对损害软环境行为责任追究对象的立案、调查、审理和处理决定及执行，按照《行政监察机关实施〈吉林省行政问责暂行办法〉程序规定》及相应的法律规定程序办理。

　　第三十五条　对处理决定不服的，被追究的责任人可在收到处理决定之日起15日内，向作出决定的机关或者上一级机关提出书面申辩。受理机关应在收到书面申辩之日起30日内，作出维持、变更或者撤销原决定的书面处理意见，并通知申辩人。

　　申辩期间不停止原处理决定的执行。法律、法规和有关政策规定对上述申辩另有规定的，按规定办理。

　　第三十六条　调查人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，导致调查报告出现错误或者失误的，应当按照《行政机关公务员处分条例》给予行政处分。

第六章　附　则

　　第三十七条　本暂行办法由州监察局负责解释。

　　第三十八条　本暂行办法自发布之日起施行。