企业会计准则——投资
财政部
企业会计准则——投资
1998年6月24日，中华人民共和国财政部
引 言
1．本准则规范投资的会计核算和相关信息的披露。
投资会计核算主要解决的问题是投资的计价，以及投资损益的确认。投资的计价包括投资成本的确定和投资帐面价值的调整。
2．本准则不涉及：
（1）外币投资的折算；
（2）证券经营业务；
（3）合并会计报表；
（4）企业合并。
定 义
3．本准则使用的下列术语，其定义为：
（1）投资，指企业为通过分配来增加财富，或为谋求其他利益，而将资产让渡给其他单位所获得的另一项资产。
（2）短期投资，指能够随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。
（3）长期投资，指短期投资以外的投资。
（4）成本法，指投资按投资成本计价的方法。
（5）权益法，指投资最初以投资成本计价，以后根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变动对投资的帐面价值进行调整的方法。
（6）债券投资溢价或折价，指债券投资成本扣除相关费用及债券发行日至购买日止的应收利息后的金额与债券面值之间的差额。
（7）可收回金额，指企业所持有投资的预计未来可收回的金额。
（8）公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
的分类
4．投资分为短期投资和长期投资。
长期投资分为长期债权投资和长期股权投资。长期债权投资又可分为债券投资和其他债权投资。
5．长期股权投资依据对被投资单位产生的影响，分为以下四种类型：
（1）控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
（2）共同控制，是指按合同约定对某项经济活动所共有的控制。
（3）重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不决定这些政策。
（4）无控制、无共同控制且无重大影响。
成本的确定
6．投资在取得时应以投资成本计价。
7．投资成本，是指取得投资时实际支付的全部价款，包括税金、手续费等相关费用。但实际支付的价款中包含的已宣告而尚未领取的现金股利，或取得的分期付息债券，其实际支付的价款中包含的自发行日起至取得日止的利息，应作为应收项目单独核算。
长期债券投资成本扣除相关费用及债券发行日至购买日止的应收利息，与债券面值之间的差额，应作为债券投资溢价或折价。
以放弃非现金资产（不含股权，下同）而取得的长期股权投资，投资成本以所放弃的非现金资产的公允价值确定；如果所取得的股权投资的公允价值更为清楚，也可以取得股权投资的公允价值确定。公允价值超过所放弃的非现金资产帐面价值的差额，作为资本公积的准备项目；反之，则确认为当期损失。
8．长期股权投资采用权益法时，投资企业的投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的股权投资差额，按一定期限平均摊销，计入损益。
股权投资差额的推销期限，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；没有规定投资期限的，投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，一般按不超过10年的期限摊销；投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，一般按不低于10年的期限摊销。
帐面价值的调整短期投资
9．短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投资的帐面价值，但收到的、已记入应收项目的现金股利或利息除外。
10．持有的短期投资，在期末时应以成本与市价孰低计价，并将市价低于成本的金额确认为当期投资损失。
已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。
长期债权投资
11．债券投资溢价或折价，在债券购入后至到期前的期间内于确认相关债券利息收入时摊销。摊销方法可以采用直线法，也可以采用实际利率法。
债券投资应按期计算应收利息。计算的债券投资利息收入，经调整债券投资溢价或折价摊销额后的金额，确认为当期投资收益。
12．债券投资成本中包含的相关费用，可以于债券购入后至到期前的期间内在确认相关债券利息收入时摊销，计入损益；也可以于购入债券时一次摊销，计入损益。
13．其他债权投资按期计算的应收利息，确认为当期投资收益。
14．一次还本付息的债权投资，应计未收利息应于确认时增加投资的帐面价值；分期付息的债权投资，应计未收利息应于确认时作为应收项目单独核算，不增加投资的帐面价值。
长期股权投资
15．长期股权投资应根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
16．投资企业对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，长期股权投资应采用成本法核算。
17．采用成本法时，除追加或收回投资外，长期股权投资的帐面价值一般应保持不变。被投资单位宣告分派的利润或现金股利，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的被投资单位宣告分派的利润或现金股利超过上述数额的部分，作为投资成本的收回，冲减投资的帐面价值。
18．投资企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的，长期股权投资应采用权益法核算。
19．采用权益法时，投资企业应在取得股权投资后，按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份额（法规或公司章程规定不属于投资企业的净利润除外），调整投资的帐面价值，并确认为当期投资损益。投资企业按被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少投资的帐面价值。
投资企业确认被投资单位发生的净亏损，除投资企业对被投资单位有其他额外的责任（如提供担保）以外，一般以投资帐面价值减记至零为限；如果被投资单位以后各期实现净利润，投资企业应在计算的收益分享额超过未确认的亏损分担额以后，按超过未确认的亏损分担额的金额，恢复投资的帐面价值。
在按被投资单位净损益计算调整投资的帐面价值和确认投资损益时，应以取得被投资单位股权后发生的净损益为基础。
被投资单位除净损益以外的所有者权益的其他变动，也应根据具体情况调整投资的帐面价值。
20．投资企业因追加投资等原因对长期股权投资的核算从成本法改为权益法，应自实际取得对被投资单位控制、共同控制或对被投资单位实施重大影响时，按股权投资的帐面价值作为投资成本，投资成本与享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为股权投资差额，并按第8条的规定处理。
21．投资企业因减少投资等原因对被投资单位不再具有控制、共同控制和重大影响时，应中止采用权益法。
22．投资企业依第21条中止采用权益法的，应在中止采用权益法时按投资的帐面价值作为投资成本。其后，被投资单位宣告分派利润或现金股利时，属于已记入投资帐面价值的部分，作为投资成本的收回，冲减投资成本。
长期投资减值
23．企业应对长期投资的帐面价值定期地逐项进行检查。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于投资的帐面价值，应将可收回金额低于长期投资帐面价值的差额，首先冲抵该项投资的资本公积准备项目，不足冲抵的差额部分确认为当期投资损失。
已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的数额内转回。
的划转
24．短期投资划转为长期投资时，应按成本与市价孰低结转。
25．长期投资划转为短期投资时，应按投资成本与帐面价值孰低结转。
的处置
26．处置投资时，投资的帐面价值与实际取得收入的差额，确认为当期投资损益。
处置投资时，与该项投资相关的资本公积准备项目一并转入投资收益。
披 露
27．企业应在财务报告中披露下列与投资有关的事项：
（1）当期发生的投资净损益，其中重大的投资净损益项目应单独披露；
（2）短期投资、长期债权投资和长期股权投资的期末余额，其中长期股权投资中属于对子公司、合营企业、联营企业投资的部分，应单独披露；
（3）当年提取的投资损失准备；
（4）投资的计价方法；
（5）短期投资的期末市价；
（6）投资总额占净资产的比例；
（7）采用权益法时，投资企业与被投资单位会计政策的重大差异；
（8）投资变现及投资收益汇回的重大限制。
附 则
28．本准则由财政部负责解释。
29．本准则自1999年1月1日起施行。
徐州市政府关于印发徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)的通知
江苏省徐州市人民政府
徐州市政府关于印发徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)的通知
徐政发 〔2007〕 154号
各县(市)、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
为进一步规范市区经营性建设用地容积率管理，经市政府同意，现将《徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)》印发给你们，希结合实际，认真贯彻执行。
徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)
第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率的调整管理，维护建设市场的公开、公平、公正，提高依法行政水平，创优服务发展环境，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》和省建设厅、省监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 徐州市市区范围内通过公开招标、拍卖、挂牌出让方式取得的各类经营性建设用地，涉及规划容积率调整的，适用本规定。
第三条 经营性建设用地出让前，市规划行政主管部门应根据有关规范要求和地块的实际情况，科学提出容积率指标，并报市政府批准。
第四条 对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目规划竣工验收，核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当一致。建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（B/T503532005）。
分期开发建设的用地，各期建设工程规划许可证确定的容积率的总和，不得突破规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。
第五条 规划设计条件是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划设计条件的核心内容之一。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需调整规划设计条件确定的容积率的，必须符合以下条件之一：
（一）城市总体规划（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让地块的面积及相关建设条件发展变化的；
（三）国家和省的有关政策发生变化的。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，市规划行政主管部门可以按照本办法规定的程序重新核定经营性用地的容积率指标。
第六条容积率增幅在５%以内(含５%)的，按以下程序办理调整手续：
（一）建设单位向市规划行政主管部门提出调整容积率申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；
（二）市规划行政主管部门对调整容积率申请进行初审，并组织专家和市国土、建设、园林、房管等相关部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示，必要时应组织听证；经专家论证、社会公示（听证），市规划行政主管部门认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市政府批准。
（三）经市政府批准调整容积率的，建设单位必须与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补缴土地出让金差价后方可办理后续的规划审批手续；
（四）规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。
第七条 容积率增幅在5%以上的，按以下程序办理调整手续：
（一）建设单位向所在区政府书面申请，区政府向市政府书面申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；
（二）市政府委托市规划行政主管部门对调整容积率申请进行初审，并组织专家和市有关部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示，必要时应组织听证；经专家论证、社会公示（听证），市规划行政主管部门认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市政府批准；
（三）市政府批准前，要组织市规划、发改、建设、国土、财政、房管、园林、监察等相关部门和项目所在区区政府的主要负责人论证研究，决定是否予以批准；
（四）经市政府批准调整容积率的，建设单位必须与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补缴土地出让金差价后方可办理后续的规划审批手续；
（五）规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。
第八条 在建设用地容积率调整过程中，涉及各区、街道办事处、居委会建设用地容积率调整的，应统一纳入全市社区建设计划，统筹安排，集中审批。
第九条 提高容积率需补缴土地差价。超出原规定容积率的，其超出部分的土地按市政府批准调整时的市场价补缴土地出让金和各项规费。土地差价由市国土部门按规定程序评估后，报市政府审批。
第十条 出现本规定第五条规定前两项条件情况的，使得地块容积率的调减严重影响地块开发的，受让方可以退出土地，政府将全额退还土地出让金，并支付该期间的银行同期贷款利息。
第十一条 市规划行政主管部门进行建设项目规划竣工验收时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。
在建筑物的外形和尺寸与规划许可未发生变化时，允许竣工实测面积和规划许可证正本面积出现一定误差。总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算：
（一）总建筑面积1000平方米以下（含1000平方米）的最大允许误差为5%；
（二）总建筑面积1000—5000平方米（含5000平方米）的最大允许误差为3%；
（三）总建筑面积5000—10000平方米（含10000平方米）的最大允许误差为2%；
（四）总建筑面积10000平方米以上的最大允许误差为1%；
（五）总建筑面积允许误差按累计计算，且允许误差面积不得超过500平方米。
建设单位出具市建设主管部门审查同意的施工图，作为市房管部门进行竣工建筑实测的依据。实测建筑面积超过建设工程许可核定的总建筑面积，在最大允许误差范围内的，按原出让时的楼面地价补缴土地出让金和各项规费，予以房屋产权登记。
第十二条 竣工实测面积超出允许误差范围的，由市房管部门抄告市发改委、国土、规划、建设、行政执法、监察等相关部门，并由建设单位按规划许可内容进行限期整改，恢复原规划许可内容，对整改不彻底的建设项目，市房管部门不予房屋产权登记。超出规划许可容积率，依法予以拆除或没收。
第十三条 市规划行政主管部门和市行政监察机关应当把经营性用地容积率规范管理纳入城乡规划效能监察的工作内容，加强督察。对市规划行政主管等部门工作人员在经营性建设用地容积率规划管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。对不按规定程序调整经营性建设用地容积率的，将依法追究有关人员的行政责任。
第十四条 涉及协议方式出让的经营性建设用地规划容积率调整的、综合类用地中各地块性质比例确定以及建设用地（主要指工业用地、商住用地、社会事业用地、绿化用地等）性质变更等问题，另行制订具体的操作规定。
第十五条 本规定解释由市规划行政主管部门提出具体意见，报市规划委员会审定。
第十六条本规定自颁布之日起试行。
2007年10月23日