淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法
安徽省淮北市人民政府办公室
淮北市人民政府办公室关于印发淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知
濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：
《淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法》已经市政府第四十七次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年十一月二十四日
淮北市前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范全市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮北市物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 在本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第四条 前期物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。
第五条 市、县物业管理行政主管部门负责本辖区前期物业管理招投标活动的监督管理。
第六条 根据建设与管理相分离的原则，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
达到下列标准之一的物业项目，建设单位应当在办理物业预（销）售、现售或者交付前通过公开招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理：
（一）总建筑面积达5万平方米以上的住宅项目；
（二）总建筑面积达2万平方米以上的非住宅项目；
（三）国有资金投资占50%以下的项目。
符合下列条件之一的经市、县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理：
（一）投标人少于3个或物业总建筑面积不足5万平方米的住宅项目，物业总建筑面积不足2万平方米的非住宅项目；
（二）由产权人自用的非住宅物业；
（三）物业服务合同期满后经双方协调同意续约的物业。
任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动，不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
第七条 提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。
第二章 招 标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标；招标人也可以委托招标代理机构组织招标。招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。
招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第九条 前期物业管理招标应以公开招标为主，采取邀请招标的，需经市、县物业主管部门批准方可实施。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。
经批准，招标人采取邀请招标方式的，应当向不少于5个具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
前期物业管理招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况（名称、类型、位置、建筑面积、区域范围、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容、要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求。
（四）交付使用后经营性物业的租赁经营与管理。
（五）物业服务内容及服务标准。
（六）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用管理。
（七）房屋质量保证文件和房屋使用说明情况。
（八）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件。
（九）评标标准和评标方法。
（十）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释、招标文件及实地考察物业的时间、开标时间及地点等。
（十一）前期物业服务合同的签订说明
（十二）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市、县物业管理行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；
（五）法律、法规规定的其他材料。
物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以采取公开随机抽签决定的方式，从中抽取不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三章 投 标
第二十条 本办法所称投标人是指投标资格合格，响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标人授权委托书；
（三）投标企业经营的相关证书、业绩情况等；
（四）投标报价；
（五）物业管理服务分类标准及服务承诺；
（六）服务管理模式；
（七）招标文件要求提供的其他材料。
投标文件应当依次按封面、目录、序言（或概要）、内容、附件的格式顺序编制装订。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 前期物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，由市、县物业管理行政主管部门派人到场进行全程监督。
招标人应当在招标文件确定的开标时间公开进行开标；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的五分之四。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家名册中，于开标前24小时内采取随机抽取的方式确定，评标委员会成员名单在开标前应当保密。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十一条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并由评标委员会成员对评标结果签字确认。
第三十二条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十三条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十四条 招标人应当在投标有效期（投标截止日期起至中标通知书签发日期止）截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十五条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
第五章 合同签订及履行
第三十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十七条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向市、县物业管理行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
第三十八条 招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应在签订合同前提交。履约保证金由市、县物业管理行政主管部门统一保管，专项储存。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
第六章 评标专家
第四十条 市物业管理行政主管部门应当建立全市物业管理招标投标专家库名册。评标专家名册应当公开。
第四十一条 入选评标专家名册的人员，应当具备下列条件：
（一）大学专科以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，具有10万平方米以上不同类型物业的管理经验；或具有大学本科以上学历，具有中级以上职称，从事物业管理及相关实务或研究工作3年以上；
（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
（三）熟悉有关招标投标的法律、法规；
（四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（五）身体健康，能胜任评标工作。
第四十二条 专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。个人申请的应征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应征得被推荐人同意，填写推荐书。
上述两种方式应当提供第四十一条规定的证明材料，并经市物业管理行政主管部门审核，对符合条件的颁发评标专家证书。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
市物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，并建立评标档案，详细记载其评标的具体情况，市物业管理行政主管部门对进入名册的专家进行年度审核。
评标专家聘期为3年，期满后按照本办法第四十一条规定条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。
第四十三条 评标专家应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
第四十四条 评标专家有下列行为之一的，一经发现立即取消其评标专家资格：
（一）私下接触投标人的；
（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
（三）向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
（四）不能客观公正履行评标职责的；
（五）无正当理由或一年三次以上拒绝参加评标活动的；
（六）因从事违法行为而受行政处罚或刑事处罚的。
被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第七章 附 则
第四十五条 违反本办法的规定，物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业管理行政主管部门根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《淮北市物业管理暂行办法》相关规定予以行政处罚。
第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十七条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十八条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。
第四十九条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。
第五十条 本办法自2010年12月1日起施行。
附件：淮北市物业管理项目招标投标程序
韩国刑事法律研究现状及刑法内容概述
杜相希
引言
我国刑法学界以韩国刑事法学的研究成果较多，本文拟通过我国对韩国刑事法学法研究进行框架性综述，同时对韩国相关刑事法律条文予以整理，以期对之作进一步研究之需。
一、韩国刑法研究现状
我国目前有关韩国刑法的研究主要有京师刑事法治网 的“中韩刑法学术研讨会”系列研究和“中韩刑事司法理论研讨会”专题研究等两种形式。
(一) 中韩刑法学术研讨会概况
“中韩刑法学术研讨会”于2002年12月在北京成立。中国刑法学研究会与韩国比较刑事法学会签订《学术交流合作协议》，研讨会旨在加强中韩两国刑法学界的交流与合作，了解和研究韩国刑法理论与实务的主要内容及其进展，并全面梳理与总结中国刑法学术研究，促进刑法理论发展。“中韩刑法学术研讨会”目前分别在中韩两国的北京、汉城、重庆和全州、北京和岭南等地举行了六届。
第一届“中韩刑法学术研讨会”于2004年1月6日至8日在北京举行。讨论会主要对刑法立法问题、刑事政策问题、刑法总论争议问题、特别刑法问题、刑法各论争议问题、死刑问题、外国人犯罪问题、国际刑法问题等八个方面议题进行讨论。
第二届“中韩刑法学术研讨会”于2004年8月17日至18日在韩国汉城(现首尔)举行。研讨会主题是“中韩刑事制裁的新动向研究”。
第三届“中韩刑法学术研讨会”于2005年8月21日至22日在重庆举行。研讨会主题是“中韩国际刑事司法协助”及相关犯罪研究。
第四届“中韩刑法学研讨会”于2006年8月17日至21日在韩国全州举行。研讨会主题是“中韩经济刑法比较研究”。
第五届“中韩刑法学研讨会”于2007年8月22日至23日在北京举行。研讨会主题是“中韩死刑制度比较研究”。
第六届“中韩刑法国际学术研讨会” 于2008年8月19日至20日在韩国岭南大学举办。研讨会的主题是“少年犯罪与少年司法”。
(二)中韩刑事司法理论研讨会概况
2008年10月25日，西北政法大学韩国法研究中心会同中国人民大学刑事法律科学研究中心及韩国韩中刑事法律研究会联合举办首届“中韩刑事司法改革的新进展”研讨会。研讨会围绕侦查程序中讯问录音录像制度、侦查程序中酷刑的遏制、秘密侦查的法治化、逮捕制度的改革与发展、起诉裁量权问题等五个刑事司法前沿领域展开有关韩国刑法的著作或学术研究。
第二届“中韩刑事诉讼法理论研讨会”计划于2009年8月份在韩国东亚大学举行。
(三)韩国刑事法研究相关材料
1、《韩国刑法总论》
作者为韩国李在祥 ，由韩相敦翻译。并于2005年8月1日由中国人民大学出版社出版。该书以韩国刑法总则规定为基础，对韩国刑法总论问题进行了全面而深入的论述，其内容包括刑法序言、犯罪论、刑罚论三部分。在本书的论述中，作者以大陆法系的传统刑法原理为基础，通过引用大量的近代德国、日本学者的理论观点，比较分析当代韩国刑法学界的刑法理论观点，以及结合韩国大法院的判例、韩国的刑事政策等，对韩国的刑法理论就其个人的观点予以阐述。
2、《韩国刑法总论》
作者为韩国金日秀，徐辅鹤，由郑军男翻译。武汉大学出版社于2008年3月出版。该书分为四编，分别为刑法的基本理论、犯罪论、罪数论和刑罚论。并对刑法的基础概念，刑法的任务、技能、规范的性质、适用，刑法的基本原则，韩国刑法修订历史及其内容等犯罪论、罪数论及刑罚论相关内容予以综述。
3、《韩国现行刑法的变迁过程及理论特征》
该文作者为南开大学法学院教授郑泽善。 该学术研究主要介绍了韩国刑法在新型犯罪、在法定刑、缓和死刑以及有关竞合犯的规定等方面的新调整与变化。在此基础上，并就刑法的基本概念、行为论与犯罪论体系、构成要件理论、违法性论、责任论、未遂犯论、共犯论和不作为论等方面介绍了韩国自身的刑法理论特色。
4、《韩国侵犯财产罪判例》
该研究材料的作者为韩国吴昌植(Chang-sik O)，由清华大学出版社于2004年出版发行。该书对韩国大法院有关盗窃、抢劫、恐吓、损坏、妨害权利行使等9种典型侵犯财产罪的二百多种判例予以汇编。
5、《韩国刑法典及单行刑法》
该书为中国人民大学国际刑法研究所文库有关韩国刑法研究成果。1996年10月1日由中国人民大学出版社出版，赵秉志审定，韩国金永哲翻译。
其它相关研究资料包括《中、韩两国量刑情节比较研究》(2000年，学位论文)、《韩国的法律文化初探》(东南大学学报2000,2，期刊论文)、《韩国的保安处分制度初探》(延边大学学报，期刊论文，2003,36(4)，作者金昌俊)、《韩国刑法上的通奸罪考察》(中国刑事法杂志2003(6)，期刊论文)、《中韩正当防卫制度比较研究》(2005，学位论文)、《韩国死刑制度的回顾与展望》(政法论丛2007(6)，期刊论文，作者为郭健及韩国许一泰)、《韩国司法控制死刑对我国的启示》(2007年度中国刑法学年，会议论文)、《韩国死刑制度的现况、问题与改善方向》(2007年度中国刑法学年会，会议论文)等。 研究性材料还包括李廷元的《韩国刑法中的罪刑法定主义原则与法律的解释》(韩相敦翻译)等。此外，本人编译整理了《韩国“婚内强奸”定性之争及司法实践考察》(2009年1月)、《韩国釜山法院首例判决认定“对变性人实施性侵犯”成立强奸罪》(2009年2月)、《韩国“连环杀人案姜浩淳事件”及“死刑存废”争议动向考察》(2009年4月)相关资料。同时对韩国刑事政策研究院资料(2009年5月)予以编译整理。
二、韩国刑事法律规定
韩国现行《刑法》(《형법》)(法7623号)修订于2005年7月29日，并于2005年7月29日施行。韩国《刑法》(法第293号)制定于1953年9月18日，1953年10月3日开始施行。期间历经1975年、1988年、1995年、1997年、2001年、2004年和2005年8次修订。
韩国军事刑法单行刑法另行规定，主要由《军行刑法》及《军行刑法施行令》、《军行刑法施行规则》组成。
韩国《军行刑法》(法1005号)制定于1962年1月20日，并于同日施行。期间历经1980年、1987年、1999年、2006年、2007年5次修订。韩国现行《军行刑法》(法8728号)2007年12月21日因其它法律修订而修订，并于2008年12月22日施行。由14章63个条文及3个附则组成。
《军行刑法施行令》(令第1188号)制定于1963年2月5日，并于同日施行。期间历经1970年、1973年、1999年、2004年、2006年及2009年6次修订。现行《军行刑法施行令》(总统令第21350号)于2009年3月18日因其它法律修订而修订，并于2009年3月27日施行。由14章119个条文及4个附则组成。
《军行刑法施行规则》(国防部令343号)制定于1982年4月23日，并于同日施行。期间历经1988年、2000年和2001年3次修订。现行《军行刑法施行规则》(国防部令527号)2001年5月19日因其它法律修订而修订，并于2001年5月19日施行。由8章66个条文和2个附则组成。