关于加快推进中央企业公开招聘经营管理者和内部竞争上岗工作的通知
国务院国有资产监督管理委员会
中共国资委委员会文件
国资党委干一[2004]123号
关于加快推进中央企业公开招聘经营管理者和内部竞争上岗工作的通知
各中央企业党委（党组）：
为认真贯彻落实党的十六大和十六届三中、四中全会精神，探索建立坚持党管干部原则与市场化选聘企业经营管理者相结合的新机制，国务院国资委2003年和2004年先后两次共组织28户中央企业面向全球公开招聘副总经理、总会计师，取得了圆满成功，在海内外产生了积极反响。许多中央企业近年来在领导班子建设和人力资源配置中也大胆引入竞争机制，通过实行内部竞争上岗、社会公开招聘等方式选拔任用公司职能部门负责人和二级单位经营管理者，在市场化配置高层次人才方面进行了积极探索，取得了有益经验。但从总体上看，中央企业坚持党管干部原则与市场化选聘企业经营管理者的新机制尚未完全形成，选拔任用企业经营管理者的方式较为单一，视野主要集中于企业内部，通过市场机制选聘企业经营管理者的比例还很低。这种状况在一定程度上影响和制约了中央企业深化改革、加快发展。为了加快推进中央企业公开招聘经营管理者和内部竞争上岗工作，现就有关问题通知如下：
一、充分认识在中央企业加快推进公开招聘企业经营管理者和内部竞争上岗工作的重要性和紧迫性。目前，中央企业在人才竞争中正面临着严峻挑战，中央企业要在激烈的国内国际市场竞争中发展成为具有核心竞争力的大公司大企业集团，必须赢得人才竞争的主动权。各中央企业党委（党组）要充分认识高素质人才对企业改革发展的决定性作用，进一步解放思想，更新观念，放眼世界，广开才源，借鉴国际国内先进企业的人才选用方式，冲破影响和制约优秀人才脱颖而出的体制性障碍，尽最大可能吸引和集聚企业急需的各类人才，特别是选拔高素质的经营管理者到中央企业发挥才干、建功立业。
二、要进一步加大公开招聘企业经营管理者和内部竞争上岗工作的力度。从2005年开始，各中央企业从本企业内部选拔各级领导岗位的经营管理者，原则上都要拿出一定比例的岗位采取内部竞争上岗的方式进行；本企业内部没有合适人选的，原则上都要采取公开招聘的方式面向社会公开选拔；对企业需要的特殊人才，也可委托人才中介机构，通过市场“猎取”的方式进行招聘。
三、积极探索人才管理工作创新。从2005年起，凡通过企业内部竞争上岗和公开招聘方式选拔的企业经营管理者，应实行试用期制。试用期满经考核合格，正式办理聘用手续。对于正式聘用的经营管理者，要严格按照职位职责和工作目标要求进行考核，经考核未能按照出资人或董事会要求履行职责，或履行职责能力较差的，要及时解聘。
四、通过公开招聘或内部竞争上岗方式选拔企业经营管理者，要坚持“公开、平等、竞争、择优”的原则，根据选拔范围，公布公开招聘或竞争上岗职位、任职条件、职位职责与要求、选拔程序、薪酬待遇、考核办法等，自觉接受本企业员工和社会各界的监督；企业纪检监察部门要加强对公开招聘和内部竞争上岗工作的监督，坚决防止和克服用人上的不正之风。
五、各中央企业党委（党组）要切实加强对公开招聘经营管理者和内部竞争上岗工作的领导。要把大力推进公开招聘和内部竞争上岗工作，作为贯彻落实全国人才工作会议和中央企业人才工作会议精神的实际行动，作为推动和实施“人才强企”战略的重要措施认真抓紧抓好。要加强对公开招聘和内部竞争上岗工作的宣传教育，积极引导企业员工正确认识公开招聘和内部竞争上岗工作的重要意义，正确处理好企业内部选才与外部引才的关系，充分调动和挖掘企业内部各类人才的积极性。企业组织人事部门要在党委（党组）的统一领导下，按照本《通知》的要求，结合本企业的情况，尽快研究制定本企业公开招聘和内部竞争上岗工作的实施办法，通过开展公开招聘和内部竞争上岗工作，形成广纳群贤、竞争择优、能上能下、能进能出、充满生机与活力的选人用人新机制。
附件 1：中央企业公开招聘经营管理者工作指南
2：中央企业内部竞争上岗工作指南
国资委党委
2004年12月16日
附件1：
中央企业公开招聘经营管理者工作指南
一、准备阶段
（一）确定公开招聘职位。根据企业各级领导班子建设的需要，按照人事管理权限，由组织人事部门提出拟进行公开招聘的职位，报企业党委（党组）审定。
（二）成立公开招聘办公室。办公室负责公开招聘的组织实施工作。办公室可设综合组、人事组、考务组、监督组等。
（三）制定公开招聘实施方案。主要内容包括：指导思想、组织机构、招聘程序和时间安排等。
（四）职位描述。对拟公开招聘职位的职责、任职资格条件、职位要求、薪酬待遇、考核办法等进行规定。
（五）命题。笔试主要测试应聘者的基础知识和专业水平。面试主要测试应聘者的综合素质和应变能力、组织协调能力、解决实际问题能力、开拓创新能力。素质测评主要测试应聘者的性格、心理素质、职业能力倾向等与职位相关的素质状况。试题应注意体现对海内外应聘者的公平性。
命题前要做充分的职位调研和职位分析。命题时可请国内专家进行封闭命题，并请企业主要负责人或组织人事部门负责人进行审题。
二、报名和资格审查阶段
（六）职位发布与报名。通过新闻媒体等多种途径，向社会发布招聘公告，接受公开报名或推荐。
（七）资格审查。办公室根据公开招聘职位的任职条件，对应聘者的基本情况进行审核，提出符合条件的应聘人选，报企业党委（党组）审定。
三、考试阶段
（八）笔试。笔试采取书面闭卷方式进行，题型为选择题、判断题、论述题。
笔试结束后，由命题专家进行评分。为确保公平、公正，应严格按笔试成绩提出进入面试人选建议名单，报企业党委（党组）审定。
（九）面试。主要包括三个部分：应聘者演讲；考官按事先由专家提出的命题进行提问；考官自由提问。外语口试单独进行。
面试考官应当具有较高的思想政治素质，公道正派，并熟悉人才测评工作。主考官由企业主要负责人担任，其他考官由企业有关负责人、组织人事部门负责人及有关专家担任。面试考官要实行回避制度。面试前应当对面试考官进行培训。
主考官评分乘2为主考官的最终评分，其他考官的评分去掉一个最高分和一个最低分之后，与企业主考官的最终评分相加平均后，即为每个应聘者面试得分。
（十）素质测评。企业也可根据招聘职位情况，采用心理测试等方式，由专家对应聘者进行测试。
四、组织考察和确定聘用阶段
（十一）确定考察人选。办公室对笔试和面试综合成绩及素质测评结果等情况进行综合评议，确定考察对象。
（十二）组织考察。按照人事管理权限，由企业组织人事部门对考察对象进行考察。考察前需与考察对象沟通，根据情况商定考察方式及谈话范围。如经考察第一人选基本合格，一般不再考察其他人选。对于境外人选的考察，视情况通过外交部请我国驻外使领馆协助进行。
（十三）党委（党组）审查。根据企业董事会或总经理（总裁）的提名，按照人事管理权限，由企业党委（党组）对聘用人选进行审查。
（十四）任前公示。就拟聘人选的基本情况、拟聘职位等进行公示。
（十五）依法聘用。公示期满后，按照有关规定办理聘用手续。
（十六）试用期满后的有关工作。试用期满后，由组织人事部门对聘任人员进行全面考察。经考察胜任本职的，按规定程序进行审批；经考察不能胜任本职的，按聘用协议要求予以解聘。
五、纪律和监督
（十七）公开招聘企业经营管理者必须遵守以下纪律：
1、确保公开、公平、公正，不准事先内定人选；
2、严格按照公开招聘工作方案规定的内容和程序操作，不准在实施过程中随意更改；
3、报考人员要自觉遵守公开招聘工作的有关规定，不准弄虚作假，搞非组织活动；
4、有关单位要客观、全面地反映和提供考察对象的真实情况，不得夸大、隐瞒或者歪曲事实；
5、工作人员要严格遵守组织人事工作纪律，特别要严格执行保密制度和回避制度，不准泄露考试试题、评分情况、考察情况、党委（党组）讨论情况等。
（十八）对公开招聘工作要加强监督。成立由纪检机关（监察部门）等有关方面组成的监督小组，对公开招聘工作进行监督。对公开招聘工作中的违纪行为，职工群众可以向上级组织人事部门或者纪检机关（监察部门）检举、申诉。受理机关和部门应当按照有关规定认真核实处理。
附件2：
中央企业内部竞争上岗工作指南
一、准备阶段
（一）确定竞争上岗职位。根据企业各级领导班子建设的需要，按照人事管理权限，由组织人事部门提出拟进行竞争上岗的职位，报企业党委（党组）审定。
（二）成立竞争上岗工作办公室。办公室负责竞争上岗的组织实施工作。办公室可设综合组、人事组、考务组、监督组等。
（三）制定竞争上岗实施方案。主要内容包括：指导思想、组织机构、竞争上岗程序和时间安排等。
（四）职位描述。对拟竞聘职位的职责、任职资格条件、职位要求、薪酬待遇、考核办法等进行规定。
（五） 命题。笔试主要测试应聘者的基础知识和专业水平。面试主要测试应聘者的综合素质和应变能力、组织协调能力、解决实际问题能力、开拓创新能力。素质测评主要测试应聘者的性格、心理素质、职业能力倾向等与职位相关的素质状况。
命题前要做充分的职位调研和职位分析。命题时可请国内专家进行封闭命题，并请企业主要负责人或组织人事部门负责人进行审题。
二、报名和资格审查阶段
（六）职位发布与报名。通过适当方式在企业内部公开发布竞聘通知。报名主要采取个人报名方式，也可采取组织推荐、民主推荐等方式。
（七）资格审查。办公室根据竞聘职位的任职条件，对竞聘者的基本情况进行审核，提出符合条件的竞聘人选，报企业党委（党组）审定。
三、考试阶段
（八）笔试。笔试采取书面闭卷方式进行，题型为选择题、判断题、论述题。企业也可根据实际情况不安排笔试，直接进行演讲答辩。
笔试结束后，由命题专家进行评分，并按笔试成绩提出进入演讲答辩人选建议名单，报企业党委（党组）审定。
（九）演讲答辩。主要包括三个部分：竞聘者演讲；考官按事先由专家提出的命题进行提问；考官自由提问。
考官应当具有较高的思想政治素质，公道正派，并熟悉人才测评工作。主考官由企业主要负责人担任，其他考官由企业有关负责人、组织人事部门负责人及有关专家担任。考官要实行回避制度。答辩前应当对考官进行培训。
主考官评分乘2为主考官的最终评分，其他考官的评分去掉一个最高分和一个最低分之后，与企业主考官的最终评分相加平均后，即为每个应聘者面试得分。
（十）素质测评。企业也可根据招聘职位情况，采用心理测试等方式，由专家对应聘者进行测试。
四、组织考察和聘用阶段
（十一）确定考察人选。对笔试、演讲答辩综合成绩和素质测评结果等情况进行综合评议，确定考察对象。
（十二）考察对象公示。对考察对象的基本情况、竞聘职位等进行公示。
（十三）组织考察。按照人事管理权限，由企业组织人事部门对考察对象进行考察。
（十四）党委（党组）审查。根据企业董事会或总经理（总裁）的提名，按照人事管理权限，由企业党委（党组）对聘用人选进行审查。
（十五）依法聘用。聘用人选经党委（党组）审查通过后，按照有关规定办理聘用手续。
（十六）试用期满后的有关工作。试用期满后，由组织人事部门对聘任人员进行全面考察。经考察胜任本职的，按规定程序进行审批；经考察不能胜任本职的，按聘用协议要求予以解聘。
五、纪律和监督
（十七）内部竞争上岗必须遵守以下纪律：
1、确保公开、公平、公正，不准事先内定人选；
2、严格按照竞争上岗工作方案规定的内容和程序操作，不准在实施过程中随意更改；
3、报考人员要自觉遵守竞争上岗工作的有关规定，不准弄虚作假，搞非组织活动；
4、有关单位要客观、全面地反映和提供考察对象的真实情况，不得夸大、隐瞒或者歪曲事实；
5、工作人员要严格遵守组织人事工作纪律，特别要严格执行保密制度和回避制度，不准泄露考试试题、评分情况、考察情况、党委（党组）讨论情况等。
（十八）对竞争上岗工作要加强监督。成立由纪检机关（监察部门）等有关方面组成的监督小组，对竞争上岗工作进行监督。对竞争上岗工作中的违纪行为，职工群众可以向上级组织人事部门或者纪检机关（监察部门）检举、申诉。受理机关和部门应当按照有关规定认真核实处理。
中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制
作者：陈召利 主页：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响，并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为及时规避、转移经营风险，投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人，从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下，转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但实践中纠纷不断，如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中，法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方，本文将结合我国《物权法》的最新规定，从维护股权受让方的利益出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中，除了防范一般股权转让的法律风险之外，更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响，应当予以特别重视。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。
首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次，根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权；房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
（三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍，应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此，如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑，因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生较大的负面影响。
（四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼；地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
（一）前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说，尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1．目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：
（1）公司的基本资料，如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
（2）公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
（3）公司的经营情况。如年检报告，财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述，新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定，逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的现实状况。
2．目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：
（1）审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
（2）项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
（二）合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作，股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险，就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施，大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然，这离不开严谨、规范的合同文本（这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”），将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话，那么，尽职调查工作只是提供了“做菜”（起草合同）的丰富“原料”，能够得到“美味可口的佳肴”（有效防范法律风险的合同）则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。