常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府文件
常政发〔２００２〕２８号
关于颁发《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》的通知
各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
现将《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》颁发给你们，望认真贯彻实施。
常州市人民政府
二○○二年二月二十五日
常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强市区住房的维修管理，明确维修责任，保证住房共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋修缮管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内，公有住房、已售公房（房改房）、私有住房、异产毗连房屋等共用部位、共用设施设备的维修管理，适用本办法。
本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公有住房。
本办法所称已售公房（房改房），是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称私有住房，是指由个人所有或数人共有，用于自用或出租的住房。
本办法所称异产毗连房屋，是指结构相连或者具有共有、共用设施设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。
本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住房共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、照明、消防设施、垃圾通道等。
第三条 房屋所有人、使用人和从事住房维修的单位，应当遵守本办法的规定。
第四条 市房产管理局（以下简称市房管部门）是本市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理的行政主管部门。
各区房产管理局（以下简称区房管部门）具体负责本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修管理。
建设、规划、城管、财政、工商、物价、文化等部门应当按照各自的职责协同实施本办法。
第二章 维修责任
第五条 住房共用部位、共用设施设备的维修应当遵循及时维修、确保安全、改善环境的原则。
第六条 在保修期内的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任，按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定执行。已超过保修期的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任由房屋所有人共同负责。
第七条 直管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由市房管部门委托各区房管部门负责。
单位自管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人负责。
已售公房（房改房）共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人共同负责。
属文物保护的住房，其共用部位、共用设施设备的维修应按文物管理的有关规定执行。
第八条 异产毗连房屋共用部位、共用设施设备的维修，按照《城市异产毗连房屋管理规定》，由其房屋所有人共同负责。
第九条 租赁房屋共用部位、共用设施设备的维修，由租赁双方依法约定维修责任。
第十条 在已发布公告的拆迁范围内，被拆迁房屋拆除后影响毗连房屋安全的，其共用部位、共用设施设备的正常维修责任，由拆迁人承担。
第十一条 因使用不当或者故意、过失造成住房共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或承担赔偿责任。
第十二条 住房共用部位、共用设施设备维修责任一般应按照相关维修责任人住房建筑面积份额比例分担。
第十三条 住房共用部位、共用设施设备维修期间，房屋所有人、使用人、承租人、相邻人等有关人员应当给予配合，不得借故阻碍或妨碍住房维修。
第十四条 危险住房的鉴定、修复、拆除，按《常州市市区危险房屋管理实施细则》执行。
第三章 维修资金来源与筹集
第十五条 住房共用部位、共用设施设备的维修，应当建立专项资金予以保障。
第十六条 住房共用部位、共用设施设备的维修资金来源：
（一）以优惠价出售的房改房，由原产权单位按房价１０％提取的房屋维修基金；
（二）以成本价出售的房改房，由原产权单位按规定提取的房屋维修基金；
（三）直管公有住房的维修资金来源于房租收入；自管公有住房的维修资金由产权单位自行解决；
（四）购买新建商品住房时，由购买人按规定缴纳的住房本体共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称住房本体基金）；
（五）补贴出售的房改房、拆迁安置房及其它住房，由维修责任人自行筹集的资金。
第十七条 已实行物业管理的住房，应按有关规定建立住房本体基金。
第十八条 住房本体基金余额不足应归集额的３０％时，业主应主动续缴补足。已实行物业管理的小区，由业主委员会或委托物业管理企业在一年内续筹补足。
第十九条 住房大修时，维修责任人可按《住房公积金管理条例》的规定，申请提取本人住房公积金账户内的存储余额或申请住房公积金贷款。
第二十条 电梯、中央空调等共用设施设备的维修基金另行专项筹集建立，其维修和费用分担办法另行制定。
第四章 维修资金管理
第二十一条 住房本体基金纳入财政收支两条线管理，实行政府监管、集中归集、权属不变、审批使用的原则。
第二十二条 住房本体基金属业主所有，专项用于住房本体共用部位、共用设施设备的完善、维修与更新。
第二十三条 市房管部门设立物业维修基金管理中心（以下简称中心），与住房公积金管理中心合署办公，负责本市市区住房维修基金的归集、核算与管理，分幢建账，按户核算。
第二十四条 房屋转让时，结余的住房本体基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五章 维修资金使用
第二十五条 已建立住房本体基金的，维修费用由“中心”划拨；本体基金不足时，其差额部分由维修责任人按建筑面积的份额比例分担。
第二十六条 未建立住房本体基金的，维修费用由维修责任人按住房建筑面积的份额比例分担或由维修责任人自行协商解决。
第二十七条 以优惠价出售的房改房维修时，维修责任人可向原产权单位申请使用按购房价１０％提取的房屋维修基金；以成本价出售的房改房维修时，维修责任人可向“中心”申请使用维修基金。
第二十八条 申请使用住房本体基金必须同时具备以下条件：
（一）维修项目属于本办法规定的维修范围；
（二）由相关维修责任人提出，经所在区房管部门或所在小区业主委员会或其委托的物业管理企业查勘确认；
（三）住房本体基金不足以支付维修项目所需的维修费用时，不足部分已筹措到位。
第六章 维修工程管理
第二十九条 各区房管部门可对本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修提出建议，并向维修责任人发出维修建议书，督促其及时维修。
第三十条 已实行物业管理的区域，业主委员会应与物业管理企业书面约定住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
未实行物业管理的区域，维修责任人可以委托区房管部门的专业维修队伍或其他维修单位负责住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
第三十一条 从事房屋修缮业务的单位应到市房管部门办理登记手续，未办理登记手续的单位，不得从事房屋修缮业务。
第三十二条 房屋修缮单位办理房屋修缮登记手续，应当提供下列材料：
（一）企业营业执照；
（二）相关资质证明；
（三）其他需要出具的材料。
第三十三条 中修以上的维修工程应当遵循以下规定：
（一）应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。
（二）工程竣工后，由市房管部门按照《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。
（三）实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在合同中载明。
第三十四条 中修以上的维修工程按以下程序操作：
（一）由相关维修责任人提出，或由区房管部门（已实行物业管理的，由业主委员会或其委托的物业管理企业）提出建议，并征得维修工程所涉及维修责任人的同意；
（二）维修责任人和经营管理单位签订委托协议；
（三）被委托的经营管理单位制订维修资金预算书；
（四）维修责任人筹集维修资金；
（五）被委托的经营管理单位与房屋修缮单位签订维修工程合同，实施维修工程；
（六）工程竣工验收；
（七）工程决算应接受维修责任人的监督或根据维修责任人的要求接受具有相应资质的中介组织的审计。
第七章 罚 则
第三十五条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房管部门依法给予处罚：
（一）住房维修责任人不按照规定维修住房，造成住房严重损坏或危害他人生命财产的；
（二）无故阻碍住房维修，造成严重后果的；
（三）住房维修工程发生质量、安全事故的。
第三十六条 已实行物业管理区域内，未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期改正，并可处以５０００元以上５００００元以下的罚款。
第三十七条 已实行物业管理区域内， 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，自逾期之日起，可按每日万分之五加收滞纳金。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第八章 附 则
第三十九条 商住楼、底商住宅楼公用部位、公用设施设备的维修适用本办法。
第四十条 各所辖市可根据本地实际情况参照本办法执行。
第四十一条 本办法自２００２年 ５月１日起施行。 本市以前出台的有关文件与本办法不一致的，以本办法为准。
常州市人民政府
2002年2月25日
高速公路下坡路段事故认定的思路
地处运城中条山脉的运（城）三（门峡）高速公路是典型的山区高速公路，在设计和施工中，由于交通安全方面认识不到位，造成了施工中行车安全设施过少，更有长达10公里下坡的影响安全行车的缺陷。
2001年10月28日，运三高速公路胜利通车，也揭开了一幕幕交通事故惨剧。载重车辆（尤其是大型载重车辆）在三门峡至运城方向的22公里开始，进入连续十公里下坡，相对高差444米的路段。16公里、13公里两处成为外地车辆驾驶人的死亡路段。据了解，北京八达岭高速公路也存在类似的问题。
如今，虽然经过多次治理，增设标志标牌，但是，恶性交通事故仍然时有发生。
经大量的事故统计分析，载重车辆进入下坡路段后，由于连续下坡，车辆总质量沿坡道向下的分力使车辆产生加速度,造成速度越来越快。大量的交通事故调查表明：为了克服速度增加,驾驶员开始采取制动,以求降低车速。多次、长时间采取制动，造成制动箍发热，产生热失效，导致采取制动踏板产生的制动力不足以抵消车辆总质量沿坡道向下的分力，表现为车辆行驶到18公里至17.5公里路段，行驶速度已经失控。再往下行，车辆的行驶速度越来越快，在16公里处由于车速过快，无法转过半径为180米的弯道，造成车辆翻车、碰撞中间护栏，严重时车辆着火，酿成群死群伤的恶性交通事故。在车辆发生事故后，经过自然冷却，制动力又恢复。
我们不排除高速公路公安机关交通管理部门所做的大量工作。但是，对运三高速公路开通以来下坡路段的事故进行统计、分析，有以下特征：（1）重型载重货车事故多；载重程度越大，事故率越高。（2）外地驾驶人事故比本地驾驶人事故多，损害后果大。（3）本地驾驶人事故与外地驾驶人事故相比，在路段上表现出向坡下延伸的趋势。
这三个基本特征明确体现出道路线形和驾驶人对道路线形的感知程度在事故中的突出作用。
全国各地的高速公路中，据了解，只有运三高速公路上存在长达10公里的连续下坡路段，而且平均坡度达到4.44%。车辆从洛阳或者从西安方向经过三门峡市进入运三高速公路，即使经过了山区，由于其他地方的山区高速公路，例如：洛（阳）（三）门峡高速公路，车辆在山区中行驶时，下坡2-3公里后，必然有一个上坡缓冲，大大增强了车辆行驶中的安全系数。
初次从三门峡向运城方向进入运三高速公路，从最高点张店镇开始进入长达10公里的连续下坡路段。由于山丘遮挡，使载重车辆驾驶人对道路线形的变化和连续下坡，没有一个完整的感性认识。驾驶人依照有关法律、法规和道路交通标志标线的规定行车，却在突然间发生巨大的灾难，遭受巨大的财产损失；严重时造成人员死亡，驾驶人还要被追究刑事责任。
这类事故中，办案民警使用安全原则认定驾驶人负事故全部责任，笔者认为值得商榷。
2004年5月1日以前，事故处理从立法到日常的执法活动，都带有强烈的行政管理色彩。我们民警长期在这种氛围下，形成了“管理”的思路，无形中淡化了服务纳税人的意识。
《道路交通事故处理办法》（1991年9月22日国务院发布）第二条“本办法所称的道路交通事故（以下简称交通事故），是指车辆驾驶人员、行人、乘车人以及其他在道路上进行与交通有关活动的人员，因违反《中华人民共和国道路交通管理条例》和其他道路交通管理法规、规章的行为（以下简称违章行为），过失造成人员伤亡或者财产损失的事故”。《道路交通安全法》第一百一十九条第五项规定“‘交通事故’，是指车辆在道路上因过错或者意外造成的人身伤亡或者财产损失的事件”。《道路交通安全法》扩大了事故内涵，充实了由于意外造成的交通事故。
《道路交通事故处理办法》第十七条一款规定事故责任认定的原则是“公安机关查明交通事故原因后，应当根据当事人的违章行为与交通事故之间的因果关系，以及违章行为在交通事故中的作用，认定当事人的交通事故责任。”《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》第九十一条规定了新的事故认定原则“公安机关交通管理部门应当根据交通事故当事人的行为对发生交通事故所起的作用以及过错的严重程度，确定当事人的责任”。新法中取消了“违章行为”作为认定事故责任的前提。
随着新法中“交通事故”（定义）内涵扩大和事故认定原则取消“违章行为”作为认定事故责任的前提，事故处理民警必须认真学习有关的法律、法规和规章，摒弃以往只有违章行为才能造成事故的观念。摒弃以往极力挑捡当事人的违法行为，实在无能为力时就使用安全原则的做法。
《中华人民共和国道路交通安全法》及其配套法规、规章已经实施，我们民警执法一定要及时转变观念，适应新形势下的交通管理工作。这类型事故，只要当事人具备驾驶资质，车辆及其装载符合法律、法规的要求，就应当严格依法认定这些事故是“意外事故”，从而维护法律尊严，维护纳税人的合法权益不受侵犯。使法律公正、公平的理念体现在事故调查和处理中。
2004-10-5
作者：山西省公安厅交通警察总队高速公路支队十大队 邵军 13903592043
山西省运城市公安局交通警察支队事故科 郭新民 0359-8997898
E-mail：shaojun0818@163.com guoxinminycjjzd@126.com