中国工商银行


个人房贷管理办法
1999年5月8日，中国工商银行


第一章 总则
第一条 为支持居民购买自用住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国工商银行房地产贷款管理试行办法》、《中国工商银行个人住房贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条 借贷双方必须遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关信贷规章、制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。
第四条 本办法适用于居民购买自用住房的个人住房贷款。居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 贷款条件：
一、有北京市常住户口或者有效居留身份；
二、有稳定的职业和收入；
三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
五、有购买住房的合同或协议；
六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；
七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30％的存款或现金作为购房首期付款，享受购房补贴的，以个人承担部分的30％的存款或现金作为购房首期付款；
八、借款人以其在工商银行的储蓄存款支付购房首付款时，借款人以现金支付首付款的，将现金交存贷款人指定的银行经营机构，并通过该机构将首付款划至住房发售单位。
九、贷款人规定的其他条件；
十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

第三章 贷款程序
第七条 借款人申请个人住房贷款时，应填写《中国工商银行北京市分行个人住房贷款申请表》，并向贷款人提交下列资料：
一、证明借款人为居民的合法有效身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）。
二、银行认可的部门出具的借款人最近2年稳定经济收入证明，或最近2年交纳个人收入所得税的税单回执。
三、符合法律规定的购买住房合同及贷款银行认可的房产评估报告。
1．购买商品房应交验的证明有：北京市商品房销售许可证，在销售方式上区分预售和销售，在销售许可证号上区分内销和外销。购买商品房的购房合同为《北京市内（外）销商品房买卖契约》、《北京市内（外）销商品房预售契约》。
2．购买的住房为公有住房，则应预购房合同后附经上级主管部门、房改部门批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的预售方案的批复。
3．购买经济适用住房应交验的证明有：经济适用住房销售许可证，在销售方式上区别预售和销售。购买经济适用住房的购房合同为《北京市经济适用住房预售合同》、《北京市经济适用住房买卖合同》。
四、抵押物或质物清单、权属证明；有处分权人同意抵押或质押的证明；由贷款人认可的部门出具的抵、质押物估价报告书。
五、贷款人认可的保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明。
六、以储蓄存款作为购房首付款的应提供存款凭证。
七、以住房公积金作为购房首付款的，需提供住房公积金存款的证明。
八、贷款标的物及抵押物经银行指定评估部门评估后出具的评估报告；
九、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定程序进行审查，并在三周内向借款人作出答复。
第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与贷款人签订《贷款合同》，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订合法、有效、可靠的担保合同后，向借款人发放贷款。
第十条 办理抵押物登记手续，以所购住房作为抵押物的，借款人符合贷款条件时，由银行为其开具贷款意向书，待产权所属证明落实后，执行贷款合同及相关法律文件。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70％（以较低额为准）。
第十二条 贷款期限最长不得超过20年。
第十三条 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
（一）用贷款资金发放的贷款，贷款期限为1年以下（含一年）的，执行半年以上（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年的（含3年）的，执行6个月至1年（含1年）的法定贷款利率；期限为3至5年（含5年），执行1至3年（含3年）的法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）的法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率的基础上适当上浮，上浮额度最高不得超过5％。
（二）用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行，贷款期限为1至3年（含3年）的，加1．8个百分点；贷款期限为3至5年（含5年）的，加2．16个百分点；贷款期限为5至10年（含10年）的，加2．34个百分点；贷款期限为10至15年（含15年）的，加2．88个百分点；贷款期限为15至20年（含20年）的，加3．42个百分点。
（三）个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，决定利率调整，不分段记息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款
第十四条 抵押贷款指贷款人按《担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
一、下列财产可作为抵押物：
（一）抵押人有权自主支配的房产和其他地上定着物；
（二）抵押人依法取得国有土地使用权；
（三）贷款人认可的其他财产；
二、下列财产不可作为抵押物：
（一）土地所有权；
（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；
（三）不能强制执行或处理的财产；
（四）以设定抵押的财产；
（五）被依法查封、扣押、监督或采取其他保全措施或强制措施的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
第十五条 抵押物价值的确认，需由贷款人或其认可的评估机构进行评估、确认，评估费用由借款人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70％。借款人以所购自用住房作为抵押物的，必须将住房价值全额用于抵押。
第十六条 抵押人须到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。《保险合同》要明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于实际借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险单不得有任何有损贷款人权益的限制性；保险所需全部费用由抵押人负担。
第十七条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，到借款人还清全部贷款本息时终止。
一、以住房设定抵押权的，应分别情况办理以下登记手续，登记有限期不得低于贷款期限。
（一）以期房作抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。
（二）以现房作抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的房屋买卖合同，办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥抵押物的《房屋所有权证》的，再办理正式抵押登记手续。
二、以土地使用权设定抵押的，贷款人和抵押人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。
第十八条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单证（正本）等，均由贷款人保管并承担保管责任。
第十九条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次以抵押或出租、转让、出售和馈赠的形式处分抵押物。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。在抵押期间，对设定的抵押物如造成损坏、遗失，由过错方承担并负责赔偿。
第二十条 抵押合同终止后，贷款人应按合同的规定，解除设定的抵押权，以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应办理相应的抵押注销手续。

第六章 质押贷款
第二十一条 质押贷款指贷款人按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。本办法规定可作为质押的质物包括：国库券（国家有特殊规定的除外）、国家重点建设债券、金融债券、ＡＡＡ级企业债券、储蓄存单等有价证券。
第二十二条 出质人应将权利凭证交与贷款人。《质押合同》自权利凭证交付之日起生效。以个人储蓄存单出质的，应提供开户行的鉴定证明。
第二十三条 贷款人应妥善保管质物，不得动用，因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担赔偿相应损失的责任。
第二十四条 在持押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：
一、到期兑现用于提前清偿贷款；
二、转换为定期储蓄继续用于质押；
三、用贷款人认可的等额债券、个人储蓄存单调换到期债券、个人储蓄存单。一切质押手续办妥后，方可允许置换。
第二十五条 质押期间，出质人对用作质押的质物不得以任何理由挂失。
第二十六条 质押最高额度不得超过各质押权利凭证所载本金和的80％；《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应办理登记手续。

第七章 保证贷款
第二十七条 保证贷款指贷款人按《担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷本息时，按约定承担连带责任而发放的贷款。
一、保证人是法人，必须同时具备下列条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
（二）独立核算，自负盈亏；
（三）有健全的管理机构和财务管理制度；
（四）有代偿能力；
（五）在中国工商银行开立有基本帐户或一般存款帐户；
（六）按合同中的约定时间向贷款人提供经营状况证明；
（七）无重大债券债务纠纷。
二、保证人是自然人，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力。并且在贷款人处存有不少于6个月还款额的保证金。
第二十八条 保证人为借款人提供的贷款担保为不可撤消的全部连带责任保证。全额连带责任保证是指贷款合同内规定的贷款本息和由贷款合同引起的相关费用，保证人还必须承担由贷款合同引发的所有连带民事责任。
第二十九条 保证人与贷款人应以书面形式签订保证合同，保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可或保证手续未办妥，原保证合同不可撤消。
第三十条 保证期限为2年，自借款人不履行债务之日起计算。
第三十一条 同一笔贷款有两个以上保证人的，共同保证人之间承担连带责任，各保证人对保证的全部债务都有清偿责任。

第八章 抵（质）押加保证贷款
第三十二条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，同时提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而向借款人发放的贷款。
第三十三条 采用本贷款方式，贷款人与借款人签订借款合同，与抵押人或出质人签订抵押合同、质押合同；同时，与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以分别或同时处置抵（质）押物、通知保证人履行保证责任。

第九章 贷款偿还方式
第三十四条 借款人应与贷款人制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一年还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月等额归还贷款本息。
第三十五条 借款人应按借款合同规定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，要征得贷款人同意，并办理有关手续。
第三十六条 归还贷款本息的方式采用按月等额归还贷款本息，按照每期贷款占用时间计算利息，分割本息。

第十章 合同的变更和终止
第三十七条 借款合同需要变更的，必须经借款双方协商同意，依法签订变更协议，有担保合同的，必须经担保人同意，协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或监护人在借款人财产范围内应继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十九条 保证人失去担保资格或能力时，借款人必须及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人认可后，重新签订保证合同，未经贷款人认可，原保证合同不得撤消。如借款人未尽通知义务，应承担相应责任。
第四十条 借款人按合同规定归还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将抵押人或出质人用作抵押或质押的抵押物或质物退还借款人，借款合同随即停止。

第十一章 罚则
第四十一条 借款人在使用贷款中不得有下列行为：
一、借款人未按合同约定的还款计划归还贷款本息；
二、借款人擅自改变贷款用途挪用贷款；
三、借款人将设定抵押权或质押的财产或权益拆迁、出租、转让、馈赠或重复抵押、质押；
四、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；
五、借款人提供虚假文件、资料，已经或可能造成贷款损失；
六、借款人未按合同约定办理有关保险手续；
七、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；
八、借款人抽逃、藏匿、私分、违法出让，不合理低价变卖财产，影响贷款人贷款安全；
九、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）；
十、借款人在还款内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法确定继承人或遗赠人，或其他法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；
十一、违反本办法和借款合同规定的其他行为。
第四十二条 借款人有四十二条所列行为之一时，贷款人可采取下列一种或数种债权保护措施（处理措施）：
一、限期纠正违约行为；
二、收回部分或全部已贷款项；
三、按规定处以罚息；
四、从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；
五、提前以处分抵押物、质物，以所得价款清偿贷款本息；
六、追索保证人连带责任；
七、采取法律手段追偿贷款本息。
第四十三条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分；其价款超过偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第四十四条 借款合同发生纠纷时，借款双方应及时协商解决。协商不成的，可申请仲裁或向合同中约定的人民法院起诉。

第十二章 附则
第四十五条 本办法由中国工商银行北京市分行负责解释，并报总行备案。
第四十六条 本办法未尽事宜依照《中国工商银行个人住房贷款管理办法》执行。


浅析根本违约责任
北安市人民法院—司公平
　　根本违约是指当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益的情形。根本违约责任或补救方法主要可采取赔偿损失、解除合同、宣告合同无效等三种。根本违约的免责理由主要是不可抗力，它是指合同订立后发生的当事人订立合同时不能预见、不能避免、人力不可控制的意外事故。在根本违约问题上，我国《合同法》规定的不够具体、明确，笔者建议对之区别规定并进行立法上的完善。
　　一、根本违约的界定
　　(一)根本违约的相关规定之分析
　　在英国普通法上，合同条款分为违反条件和违反担保。如果一方当事人违反合同中的重要条款，带有根本性的条款，危及合同成立的目标时，即构成违反条件;如果一方当事人违反合同中的次要条款，只是一些从属性的条款，并不危及合同成立的目标时，即称为违反担保。在美国判例法上有关于重大违约和轻微违约之分。前者指由于一方违约，致使另一方未能从该合同取得主要利益。虽然英美国家没有采用根本违约的提法，但我们可以认为，其中的违反条件和重大违约就是一种根本违约行为，因为它已使合同的存在失去了实际意义。
　　1980年《联合国国际货物销售合同公约》(以下简称《公约》)第25条规定：“如果一方当事人违反合同的结果，使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同的一方不预知而且同样一个通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”因此，《公约》衡量是否根本违反合同，有三个条件：第一，违反合同结果的严重程度，即是否在实际上剥夺了另一反给根据合同有权期待得到的东西;第二，这个严重结果能否预知;第三，不能预知者的标准是处于相同情况中的同样通情达理的第三人。
　　中国1999年《合同法》第94条第(4)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同的，当事人可以解除合同。这种情形可以说是对根本违约的规定，但在根本违约的构成，责任与补救等方面规定得不够具体、明确。第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“不履行合同义务”包括完全不履行合同义务和不完全履行合同义务，前者如货物买卖合同卖方不交货或买方不付款，借贷合同中借方到期不还本付息等，这应属根本违约;后者如不完全履行的是合同中的主要义务，也应属根本违约，如不完全履行的是合同中的次要义务，则不应属根本违约。 “履行合同义务不符合约定”指虽然履行了合同义务，但与合同规定的条件不符。例如卖方所交货物与合同规定的质量、数量、包装等标准不符，这显然不构成根本违约，可用换作、修理等方法进行补救。第108条规定：“当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”该条实际上是预期违约中的两种情形，即明示预期违约和默示预期违约。对于前者，债权人可以不待履行期到来，以其拒绝履行作为根本违约。对于后者，如果债务人的信用状况严重恶化而致履行不能，自然也应作为根本违约处理。可见，第107条和第108条只是一般性规定，对根本违约并未具体规定，而要视情况由法官认定。
(二)根本违约的主观过错之分析
　　大陆法系国家认为，合同债务人只有存在可归责于他的过错情况下，才承担违约责任。因此，大际法系国家采取的是过错或推定过错责任原则。前者如《德国民法典》第276条：“债务人，法无其它规定，应就其故意或过失的行为负其责任。”后者如《法国民法典》第1147条：“凡债务人
　　不能证明其不履行债务系由于不应归其个人负责的外来原因时，即使在其个人方面无恶意，债务人对于其不履行或延迟履行债务，如有必要，应支付损害赔偿。“英美法系国家不以当事人有过失作为构成违约的必要条件，而认为一切合同都是”担保“，只要债务人不能达到担保的结果，就是违约。《公约》也没有采取过失责任原则，只要一方违反合同，并给他方造成损失，他就要负损害赔偿责任，至于他违反合同有无过失，在所不问。根据中国《合同法》第107—108条和第120—121条的规定，只要违约，就应承担违约责任;双方都违约的，应当各自承担相应的责任;即使一方因第三人的原因造成违约的，仍应承担违约责任，该方与第三人之间的纠纷，依照法律或约定解决。可见，我国的规定与《公约》的规定是基本一致的。
　　综上分析，笔者认为，对于根本违约，应采取无过错责任原则或严格责任原则，其宗旨在于合理补偿债权人的损失。其理由有两点，第一，这是由根本违约的性质决定的。一旦根本违约，当事人的整个合同目的落空，严重损害了当事人订约的预期利益，因此，有必要归之以严格责任，督促合同当事人谨慎履行合同义务，合法行使合同权利。第二，符合法律规定，《民法通则》第106条规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”一般认为，该条款是对公平责任，无过错责任的法律规定，换言之，该条款为严格责任适用提供了法律依据。同时也符合《合同法》和《公约》有关规定。
　　(三)根本违约的界定
　　归纳上述分析，同时借鉴《公约》的有关规定，我们不妨可以给根本违约作如下界定：当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，即构成根本违约，而不问其主观过错与否。
　　二、根本违约的责任与补救
　　任何违约都会引起一定的法律责任，或者可以采取相应的补救措施。在这里，违约责任和违约补救的实质含义是相同的，只是角度不同。根本违约责任与补救是指合同当事人根本违约行为引起的法律后果和补救方法。
　　根据《公约》的规定，是否构成根本违反合同，对当事人可能采取何种救济方法有直接的关系。如果某种违约行为已经构成根本违反合同，受损害的一方就有权宣告撤销合同，并有权要求赔偿损失或采取其他救济方法;如果不构成根本违反合同，则受损害的一方不能撤销合同，而只能要求损害赔偿或采取其他补救方法。英国《货物买卖法》规定，“违反要件方可给予对方解除契约的权利，违反保证则对方只能要求损害赔偿。”《商法》一书指出，“条件是合同的致命条款，为合同的根基，违反它，受害方如果愿意的话，即有权撤销合同并主张违约损害。”“担保并非合同的致命条款，而仅具附属性，违反它，不产生撤销权，而只能起诉主张所受损失的损害赔偿。”在美国判例法所形成的原则是，只有当一方的违约构成重大违约时，对方才可以要求解除合同，否则，只能要求损害赔偿。根据中国《合同法》的规定，合同一方违约时，另一方有权要求继续履行、赔偿损失、解除合同或采取其他合理的补救措施。在履行义务或采取其他合理的补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　综上规定，笔者认为根本违约责任或补救方法主要可采取赔偿损失、解除合同、宣告合同无效等三种。关于赔偿损失的范围问题，一般应包括财产的毁损，减少和为减少或消除损失所支出的费用，以及合同履行后可能获得的利益，在货物买卖合同中就是利润。关于赔偿限额问题，应考虑两个因素：第一，不得超过根本违约一方订立合同时预见到或者应当预见到因根本违约而可能造成的损失。第二，受害方因对方根本违约而严重影响到的订约时的预期利益大小。关于解除合同的问题，解除合同即撤销合同从而使合同双方权利义务归于消灭的行为，但是解除合同并不影响非违约方要求根本违约方赔偿损失的权利。关于宣告合同无效的问题，根本违约方应对合同无效造成另一方的经济损失负赔偿责任，而且宣告合同无效、赔偿损失并不影响非违约方采取其他补救方法。
　　三、根本违约的主要例外
　　在发生根本违约时，原则上不允许免除根本违约责任，因为根本违约破坏了合同的根基，使非违约方的整个合同目的落空。因此，对于免除根本违约或重大违约责任的合同条款应予以限制，这一法政策已为多数国家所奉行，在我国也应如此。笔者认为根本违约的免责理由主要为不可抗力。
　　不可抗力是指合同订立后发生的当事人订立合同时不能预见、不能避免、人力不可控制的意外事故。它通常包括自然现象和社会现象。前者如地震、水灾、火灾、风灾等引起的事件。后者如由战争、罢工、封锁禁运等引起的事件。因此，合同当事人因不可抗力事件的出现而违约时，可根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除责任。
　　那么，不可抗力引起的法律后果有哪些?1、免除赔偿责任。即根据不可抗力的影响程度免除因不可抗力而根本违约一方所造成的赔偿损失责任。同时我们认为，为了维持长期的经济合作关系和顺利处理违约事件，要求因不可抗力而根本违约一方作适当补偿。因为根本违约的不可抗力较其他非根本违约的不可抗力的免除责任范围和影响要大得多，这对受害方来说，其风险是很大的。2、解除合同。发生不可抗力致使根本违约，另一方有权撤销合同，消灭合同权利义务关系。值得注意的是，这里的“解除合同”与前文所述的根本违约责任中的“解除合同”的法律效果是不同的，由于根本违约引起的解除合同，并不影响受害方要求赔偿损失的权利，但由于不可抗力引起的根本违约，则属于免责情形，由此引起的解除合同，受害方并不能要求赔偿损失，最多只能要求适当补偿损失。3、免除不等于不负任何责任。一般而言，因不可抗力而根本违约的一方当事人，无论属于上述何种法律后果，都应承担如下义务：第一，通知义务，即将遭受不可抗力而根本违约的事实及时通知给对方，以减轻可能给对方造成的损失。如果未及时通知，致使加重对方损失的，应对加重损失部分承担赔偿责任;第二，采取适当措施的义务，即采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求负责;第三，提供证明的义务，即在合理期限内提供有关机关出具的不可抗力的证明文件。如果提供不出证明的，仍应承担根本违约责任。
　　四、一点立法建议
　　可见，根本违约不同于一般违约，它的构成要件十分严格，它的法律后果也是违约责任中最重的一种，所以我们要谨慎对待，从严把握根本违约的构成要件。一方面要防止根本违约的滥用，另一方面要对违约情况调查清楚，要区分根本违约与非根本违约，一般根本违约与不可抗力的根本违约。同时我们要区别规定，在立法上相应完善根本违约制度，便于合同当事人交易时认识把握，便于法律、仲裁机关处理合同纠纷。因此，笔者不妨建议在《合同法》第七章违约责任部分第108条后面增加一条如下：“当事人一方有第107条和第108条违约情形之一，其结果严重影响到对方根据合同有权期待的经济利益，则构成根本违约，对方可以解除合同或宣告合同无效并要求赔偿损失。”